나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62467 [2] 경기도 고양시 일산동구 장항동 757 로데오탑 2층216호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-기호4~7 : 본건은 경기도 파주시 광탄면 용미리 소재 ""용미초등학교"" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모공장, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

-기호4~7 : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

-기호4 : 부정형 평지로서 신축신고 필한 상태임.

-기호5 : 전으로 이용중임.

-기호6 : 도로예정지임.

-기호7 : 전으로 이용중임.

인접 도로상태

-기호4~7 : 남동측으로 폭 약 4미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호4, 6 : 생산관리지역((2011.07.18)), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 하천구역(고산천)<하천법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

-기호 5 : 생산관리지역((2011.07.18)), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

-기호 7 : 생산관리지역((2011.07.18)) , 지방1급하천(하천925(13.11.04)), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 하천구역(고산천)<하천법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

-기호8,9 : 본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 ‘3호선 정발산역’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 쇼핑몰, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

-기호10 : 본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 '3호선 백석역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 지하철역, 주상용건물, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

-기호8,9 : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 3호선 '정발산역'이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

-기호10 : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 3호선 '백석역'이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

[기호8]
철근콘크리트구조 철근콘크리트, 평지붕 지상 7층 건물 내 제2층 제216호로서,

외벽 : 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

[기호9]
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 15층 건물 내 제2층 제216호로서,

외벽 : 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

[기호10]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 59층 건물 내 제55층 제5502호로서,

외벽 : 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호8 : 근린생활시설로 이용중임.

기호9 : 오피스텔로 이용중임.

기호10 : 공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

-기호8 : 3필 일단의 장방형 토지로서, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용중임.

-기호9 : 장방형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

-기호10 : 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

-기호8 : 4면으로 포장도로에 접함.

-기호9 : 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접함.

-기호10 : 4면으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[기호8]
중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

[기호9]
중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

[기호10]
일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2015-04-21)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 ""문산수억고등학교"" 북동측 인근의 선유일반산업단지 내 소재하며, 주위는 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 무난한 편임.

토지의 상황

-교통상황 : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

-형태 및 이용상태 : 정방형의 토지로서 공업용으로 이용중임.

-인접 도로상태 : 본건 3면으로 포장도로에 접함.

-토지이용계획 및 제한상태 : -기호1 : 도시지역 , 일반공업지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>

건물의 구조 및 현상

[건물의 구조]
-기호 2 : 철근콘크리트구조, 일반철골구조 기타지붕 지하1층 지상4층 건물로서
외벽 : 판넬잇기 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등.

-기호 3 : 경량철골구조 기타지붕 지상1층 건물로서
외벽 : 판넬잇기 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등.

[이용상황]
-기호2 : 공장 및 사무실 등으로 이용중임.

-기호3 : 경비실로 이용중임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구의 외관상 관리상태는 보통이며, 정상동작 여부는 별도의 확인이 필요한바 경매진행시 참고하시기 바라며, 기호2 기계기구의 경우 정상작동 유무에 대한 확인이 어려운점, 범용기계기구가 아닌 주문제작 기계기구로서 특수한 용도에 사용되는 등 해당 산업 및 고도의 전문적인 지식이 요구 되는 점 등을 고려할 때 기계기구에 대한 감정평가가 불가능 할 것으로 판단되어 감정평가외 처리 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

공작물의 현상

-.

기타참고사항

-임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62467 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 757 로데오탑 2층 216호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 300,000,000원

토지면적: 30.52㎡ (약 9.23평)

토지 지분: 30.516㎡ (약 9.23평)

건물면적: 99.19㎡ (약 30.00평)

건물 지분: 99.19㎡ (약 30.00평)

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동에 위치하며, 로데오탑 건물 내 2층 216호입니다. 주변은 오피스텔, 쇼핑몰, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

3호선 정발산역과 백석역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근도 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 다수 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건이 속한 로데오탑의 건물 부지는 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리인 근저당권(고양축산업협동조합, 2022-09-15 접수)보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.2. 임차인 상세 분석

3.2. 1. 임차인: 장은영

보증금: 20,000,000원

차임: 1,400,000원

전입일자(사업일자): 2022-06-13

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 2022년 09월 15일의 말소기준권리보다 빠른 2022년 06월 13일에 전입하여 대항력이 있는 것으로 분석됩니다. 그러나 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 실제 인수 여부에 대한 추가 확인이 매우 중요합니다.

3.2. 2. 임차인: 주식회사스튜디오메이김혜송

보증금: 20,000,000원

차임: 1,400,000원

전입일자(사업일자): 2023-07-18

배당신고일자: 2025-04-10

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 권리 분석 종합

대항력 있는 임차인 장은영의 보증금 인수 여부가 불분명하여 잠재적 인수 금액 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 현재 공시된 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 임차인의 대항력 존재 여부 사이의 불일치로 인해, 입찰 전 반드시 해당 사항을 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권 및 건물 분석

4.1. 건물 개요

로데오탑은 철근콘크리트 구조의 건물로, 지하 2층, 지상 7층 규모입니다. 사용 승인일은 2004년 07월 21일이며, 주 용도는 근린생활시설 및 업무시설 등 복합 용도입니다. 해당 물건은 2층 216호로, 전용면적은 약 99.19㎡ (30.00평)입니다.

4.2. 상권 특성

본건이 위치한 장항동 일대는 3호선 정발산역과 백석역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 지역입니다. 주변에 대규모 쇼핑몰, 영화관, 관공서 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

4.3. 주변 시설 및 환경

로데오탑 건물 주변으로는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 그리고 오피스텔이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발합니다. 또한, 킨텍스 및 대형 병원 등 주요 시설과의 접근성도 양호한 편입니다.

5. 생활 정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 3호선 정발산역 및 백석역 이용이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 인근에 현대백화점, 롯데백화점, 이마트, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설이 다수 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의사항

6.1. 대항력 있는 임차인 및 인수 보증금 불일치

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 장은영의 보증금 인수 여부입니다. 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정되지만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 공시되어 있어 보증금 인수 발생 가능성과 그 금액에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 보증금 인수 시 낙찰가의 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공동 담보 물건

본 물건은 공동 담보로 설정되어 있어, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이나 가치에 따라 본건 경매에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

제공된 정보에 따르면, 본건 자체의 물리적 하자나 특이사항은 명확히 기재되어 있지 않습니다. 다만, 경매 진행 시 현장 방문을 통해 건물의 내부 상태 및 관리 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다. 검색 결과, 본 물건의 직접적인 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 역세권의 편리한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 입지 조건이 우수합니다. 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역 특성상 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 불일치 정보는 상당한 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 현재 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성이 있다면 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 입지: 3호선 정발산역과 백석역을 모두 이용할 수 있는 더블 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 대형 쇼핑몰, 백화점, 영화관 등 다양한 상업 및 문화 시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 높은 잠재적 임대 수요: 중심 상업 및 업무 지역에 위치하여 직장인 및 1인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 활성화된 상권: 킨텍스 등 주요 시설과 인접하여 비즈니스 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 시세 분석

본건은 전용면적 약 99.19㎡ (30.00평)의 오피스텔입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세를 종합적으로 분석한 결과, 장항동 일대의 30평형대 오피스텔은 대략 350,000,000원에서 450,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 로데오탑 건물 자체 또는 인근의 유사 면적대 오피스텔 또한 이러한 시세 범위를 따를 것으로 예상됩니다. 현재 감정가는 300,000,000원이므로, 시세 대비 잠재적인 시세 차익 가능성은 존재합니다.

9.2. 권리 관계 고려한 입찰가 제안

감정가 300,000,000원을 기준으로, 대항력 있는 임차인 보증금 미확정 및 인수 가능성, 그리고 공동 담보 물건이라는 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 보증금 인수 가능성을 최대 20,000,000원으로 가정하고, 시장 상황 및 임차인 인수 불확실성에 대한 위험 프리미엄을 적용하여, 예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준인 225,000,000원에서 255,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

다만, 현장 조사 및 임차인 관련 정확한 정보 확인 후, 인수 보증금이 없거나 최소화될 경우 입찰가를 상향 조정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.