나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62414 [2] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제1동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2) 공히 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

일련번호 (2): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 주건축물제1동 제1층 제101호 외 19개호로서,
(사용승인일: 2024-08-19)
외벽: 타일 및 돌붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 진입도로(일련번호 1, 2)를 통하여 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대화동 1474-2 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 토지 별도등기 있음 1토지(을구 5, 7, 8번 근저당권설정등기, 을구 6번 지상권설정등기)
2. 주식회사 창명건설이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 163,900,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3. 주식회사 주원이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 171,165,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
4. 지인종합건설 주식회사가 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 571,654,760원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
5. 2026. 4. 22.자 신청채권자케이씨유엔피엘대부 주식회사((변경전:달월 신용협동조합))가 지인종합건설 주식회사, 주식회사 창명건설, 주식회사 주원의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함
6. 공부상 1, 2동으로 표시, 현황 A, B동으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 고양지원 2025타경62414 (2)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제1동 1층101호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부 주식회사

건축물 사용승인일: 2024년 08월 19일

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 46.63㎡ (약 14.1평)

건물면적: 51.73㎡ (약 15.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 305,000,000원

총 부채액: 약 5,838,000,000원 (등기부 요약 기준)

2. 입지조건

2.

2.

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치하며, '대송중학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 유사한 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역)으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대송중학교, 대화고등학교), 과밀억제권역 등 각종 도시계획 및 법률적 제한 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.

2.

3.1. 등기부 현황

소유권은 정 님 명의로 보존등기(2024-09-11) 되어 있습니다. 등기부상 채무 총액은 약 58억 3천 8백만원에 달하며, 주요 권리로는 케이씨유엔피엘대부 주식회사의 근저당권 2건(총 46억 6천 8백만원), 명동새마을금고의 근저당권 1건(11억 7천만원)이 설정되어 있습니다. 현재 진행 중인 임의경매는 달월(현 케이씨유엔피엘대부 주식회사)에 의해 개시되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금 부담이 없음을 의미합니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되므로, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 권리상 특이사항 (유치권 등)

본 물건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 유치권 신고 및 지상권 설정입니다.

* 주식회사 창명건설, 주식회사 주원, 지인종합건설 주식회사로부터 총 약 9억 7천만원 규모의 유치권 신고가 있었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 신청 채권자인 케이씨유엔피엘대부 주식회사는 이들 유치권 신고에 대해 유치권 배제 신청을 제기한 상태입니다. 유치권 성립 여부에 대한 법원의 판단이 중요합니다.

* 토지 별도 등기 사항으로 을구 6번 지상권 설정등기가 확인되며, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 낙찰 후에도 지상권이 존속할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자에게 큰 부담이 될 수 있습니다.

* 공부상 1, 2동으로 표기된 건물이 현황상 A, B동으로 표기된 점은 경미한 사항으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 학교와 주택 단지가 밀집한 전형적인 주거지역에 위치하고 있습니다. 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 배후 주거 수요는 안정적일 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설과의 직접적인 연관성은 적으나, 지역 내 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 대송중학교, 대화고등학교 등 다수의 학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 성립 여부가 불분명한 다수의 유치권이 신고되어 있어, 낙찰 후 인수 또는 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있습니다. 유치권 배제 신청이 제기된 점은 긍정적이나, 최종 결과에 따라 낙찰가의 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

* 지상권: 토지에 설정된 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 점은 매우 중요한 리스크 요인입니다. 지상권 존속 시 건물 사용 및 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 미상 임대 관계: 임차인 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 확인되어 실제 점유 상황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2024년 8월에 사용승인된 신축 건물이라는 점에서 큰 장점을 가집니다. 위치 역시 학교와 인접한 안정적인 주거 지역입니다. 하지만, 등기부상 채무 총액이 매우 높고, 특히 성립 여부가 불분명한 유치권과 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있는 지상권 설정은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권 배제 신청 결과와 지상권의 소멸 여부가 본 물건의 최종 가치에 결정적인 영향을 미칠 것입니다. 이러한 권리 관계를 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 사용승인된 새 건물이므로 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 시설을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 학군이 좋고 교통이 편리한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 권리 관계 해소 시 잠재적 가치 상승: 유치권 및 지상권 관련 리스크가 명확하게 해소될 경우, 신축 건물로서의 가치를 충분히 발휘할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보는 1996년 건축된 건물의 매매가로, 본건(2024년 완공)과는 연식 차이가 상당합니다. 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 감정가(305,000,000원)는 적정하거나 그 이상으로 볼 수 있습니다.

최근 매매 사례에서 59.88㎡ (약 18.1평) 규모가 2억 7천만원대 후반에 거래된 점을 고려하면, 본건 15.7평 규모의 신축 건물 가치는 감정가 수준 이상으로 평가될 수 있습니다.

그러나, 성립 여부가 불분명한 유치권과 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있는 지상권 등 중대한 권리상 리스크가 존재하므로, 입찰 시에는 신중한 접근이 필요합니다. 만약 이러한 리스크들이 명확히 해소된다는 전제 하에, 감정가 수준인 3억원 내외에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 현재 시점에서는 권리 관계의 불확실성을 감안하여, 2억 7천만원 ~ 2억 9천만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 본건의 리스크 해소 정도와 경매 진행 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.