나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64087 [6] 경기도 파주시 문발동 632-4 그룹에이치컴퍼니파주사옥 3층303호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "한국영상자료원 영상도서관" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 공장, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 중 제401호외 8개호로서, (사용승인일 : 2018.08.14.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 마감 등.

이용상태

기호(1)~(4), (6)~(9) 공부상 공장임. 기호(5) 공부상 제2종근린생활시설임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지),?소로2류(폭 8m~10m)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?군사기지 및 군사시설기타(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>,?제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>,?역사문화환경보존지역(한강하류재두루미(09.01.14변경))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,?국가산업단지(2013-02-26)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,?산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>,?(한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2025타경64087 (6)

1.2. 소재지

경기도 파주시 문발동 632-4 그룹에이치컴퍼니파주사옥 3층303호

1.3. 용도

공장 (주요 용도. 건축물대장상 공장 및 제2종근린생활시설 포함)

1.4. 감정가

504,000,000원

1.5. 면적 정보

1.5. 1. 토지면적

77. 24㎡ (약 23.37평)

1.5. 2. 토지지분

77. 24㎡ (약 23.37평)

1.5. 3. 건물면적

123. 59㎡ (약 37.38평)

1.5. 4. 건물지분

123. 59㎡ (약 37.38평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

케OOOOOOOOOOO (등기부상 임의경매 신청 채권자는 관악신용협동조합)

1.9. 특이사항 및 주의사항

토지거래허가구역, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "한국영상자료원 영상도서관" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 공장, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지 여건은 양호함.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로상태

남동측으로 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2024년 8월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을10). 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 김

보증금: 20,000,000원

차임: 1,300,000원

전입/사업일자: 2024-04-30

대항력: 있음

비고: 보증금 20,000,000원 인수 가능성 있음.

3.2. 2. 임차인 장

보증금: 0원

차임: 700,000원

전입/사업일자: 2024-10-23

대항력: 없음

비고: 보증금 인수 없음.

3.3. 총 권리금액

등기부채권 총액: 6,000,000,000원 (주요 권리: 근저당 60억원)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 기재된 내용이 없어 해당되는 권리가 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

본건은 경기도 파주시 문발동에 위치하며, 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 포함되어 있음. 주변에는 근린생활시설, 공장, 업무시설 등이 혼재하여 산업 활동 및 지원 기능이 활발한 지역임.

4.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하1층/지상4층 건물로, 2018년 8월 14일에 사용승인되었음. 본건은 3층 303호로, 공부상 공장 용도로 이용 중임. (총 9개호로 구성)

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 인근에 "한국영상자료원 영상도서관"이 위치하고 있으며, 근린생활시설, 공장, 업무시설 등이 혼재하여 사업 운영 및 지원 시설 접근성이 양호함.

5.2. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았음. 해당 지역은 파주출판도시와 국가산업단지 등으로 조성되어 있으며, 자연환경 보전 구역 지정 등은 있으나 이를 혐오시설로 분류하기는 어려움.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 허가구역 내 토지 거래 시 관할관청의 허가를 받아야 함 (허가기간: 2025년 8월 26일까지).

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 김 은 보증금 20,000,000원, 차임 1,300,000원이며, 2024년 4월 30일에 전입 신고하여 대항력을 갖추고 있음. 낙찰자는 해당 보증금 20,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의가 필요함.

6.3. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 물건의 매각 결과나 채권의 변제 상황에 따라 본 건의 입찰 및 매각 절차에 영향을 미칠 수 있음.

6.4. 군사시설 보호구역

군사기지 및 군사시설 보호구역(15미터 위임, 전방지역 25km)으로 지정되어 있어, 건물 신축, 증축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

6.5. 기타 법적 제한

도시지역, 준공업지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문발동의 국가산업단지 내에 위치한 구분건물(303호)로, 공장 용도로 활용 가치가 있을 것으로 판단됨. 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 주변 교통 및 입지 여건이 양호한 편임. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 토지거래허가구역 지정, 다수의 법적 제한 사항, 높은 총 권리금액 및 공동담보 물건이라는 점은 투자를 신중하게 검토해야 할 요소임.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2018년 사용승인)

* 산업단지 내 위치로 관련 업종 사업장으로 적합

* 파주출판도시 인근으로 다양한 지원/문화 시설 연계 가능성

* 주변 교통 및 도로 접근성 양호

9. 예상 입찰가

감정가: 504,000,000원

인수 보증금 (임차인 김 ): 20,000,000원

예상 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 484,000,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰 시에는 권리 관계, 명도 가능성, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.