나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64087 [5] 경기도 파주시 문발동 632-4 그룹에이치컴퍼니파주사옥 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "한국영상자료원 영상도서관" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 공장, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 중 제401호외 8개호로서, (사용승인일 : 2018.08.14.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 마감 등.

이용상태

기호(1)~(4), (6)~(9) 공부상 공장임. 기호(5) 공부상 제2종근린생활시설임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지),?소로2류(폭 8m~10m)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?군사기지 및 군사시설기타(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>,?제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>,?역사문화환경보존지역(한강하류재두루미(09.01.14변경))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,?국가산업단지(2013-02-26)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,?산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>,?(한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 문발동 632-4, 그룹에이치컴퍼니파주사옥 1층101호에 위치한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경64087 (5)이며, 용도는 근린상가입니다.

감정가는 2,255,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 183.12㎡ (약 55.39평)이며, 토지 지분 역시 183.12㎡ (약 55.39평)입니다.

건물 면적은 343.33㎡ (약 103.87평)이며, 건물 지분 역시 343.33㎡ (약 103.87평)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

건축물대장상 전체 건물 연면적은 2,808.68㎡ (약 849.77평)이며, 대지권 면적은 1,020.8㎡ (약 308.82평)입니다.

1.3. 건물 상세 정보

건물은 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트지붕을 갖춘 지하 1층, 지상 4층 건물입니다.

건축물 사용승인일은 2018년 08월 14일입니다.

본건은 이 중 1층 101호에 해당하는 전유 부분입니다.

건축물 현황상 공부상에는 공장으로 등재된 호실들이 다수 있으나, 일부 호실은 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 본건 101호의 정확한 용도는 공부상 근린상가로 명시되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 파주시 문발동 소재 "한국영상자료원 영상도서관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 공장, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기는 주식회사그룹에이치컴퍼니이며, 이후 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역이 있습니다.

말소기준권리는 2024년 08월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 6,000,000,000원)입니다.

이후 파주세무서장 및 파주시의 압류, 관악신용협동조합의 임의경매 개시 결정(사건번호 2025타경64087) 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 이들 대부분은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 6,000,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 나세영이라는 임차인이 거주 중이며, 보증금 50,000,000원, 차임 4,000,000원입니다.

임차인의 전입일자(사업일자)는 2024년 08월 13일이며, 확정일자는 2025년 09월 26일, 배당신고일자는 2025년 12월 05일입니다.

해당 임차인은 대항력이 있습니다.

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 가능성이 높거나, 낙찰자가 인수할 보증금이 없음을 의미합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 배당 결과에 따라 실제 인수 여부는 달라질 수 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 파주시 문발동의 준공업지역 내에 위치하며, 파주출판문화정보 국가산업단지의 일부로 지정되어 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 공장, 업무시설 등이 혼재되어 있어 다양한 업종이 입점할 수 있는 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

국가산업단지 내 위치하여 관련 산업 시설 및 기업과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

상대적으로 저평가된 지역이라면 향후 지역 개발 및 산업단지 활성화에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"한국영상자료원 영상도서관"이 인근에 위치하며, 지역 내 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

5.2. 대중교통

인근 버스정류장을 통해 파주시 내 및 인근 지역으로의 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025년 08월 26일까지). 이는 신규 취득 시 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 함을 의미하며, 허가 절차 및 요건을 사전에 확인해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

앞서 언급된 임차인 나세영(나 )은 대항력이 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 보증금(50,000,000원)이 배당 절차에서 전액 회수되지 못할 경우 낙찰자가 인수하게 될 위험이 존재합니다. 따라서 임차인과의 협의 및 보증금 회수 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 설정된 물건 중 하나입니다. 이는 경매 진행 시 다른 공동담보 물건의 낙찰가율 및 배당 상황에 따라 본 건의 낙찰가 및 배당에 영향을 미칠 수 있음을 의미합니다.

6.4. 토지이용계획 상 제한

본 건 토지는 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 역사문화환경보존지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법규에 의한 행위 제한이 존재합니다. 해당 제한 사항은 향후 건축, 개발, 이용에 있어 제약을 받을 수 있으므로 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문발동 국가산업단지 내에 위치한 근린상가로, 양호한 입지 조건과 비교적 최근에 건축된 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, 대항력 있는 임차인 존재, 다수의 법규상 행위 제한 등 잠재적 리스크 요인이 복합적으로 존재합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 토지거래허가구역 내에서의 취득 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 파주출판문화정보 국가산업단지 내 위치하여 산업단지 활성화에 따른 수혜 기대 가능

* 비교적 최근(2018년)에 준공된 철근콘크리트 구조 건물

* 인근 유사 물건 시세 대비 합리적인 감정가 수준이라면 투자 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 2,255,000,000원을 기준으로, 위에서 언급된 잠재적 리스크 요인(토지거래허가구역, 대항력 있는 임차인, 각종 법규 제한 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 임차인의 보증금 50,000,000원을 직접적으로 입찰가에 가산할 필요는 없으나, 대항력으로 인한 인수 가능성은 여전히 존재하므로 이에 대한 충분한 소명 자료 및 배당표를 확인해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 지역 내 유사 물건의 최근 거래 사례, 임대 시세, 향후 개발 계획 등을 추가적으로 조사하고, 권리 분석을 통한 최종적인 인수 금액을 확정한 후, 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 맞춰 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.