나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경87139 [1] 경기도 동두천시 동두천동 541-6 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 동두천동 소재 '동두천일반산업단지' 내에 위치하며, 주위는 섬유관련공장으로 형성된 지방산업단지로서 제반 주위여건은 대체로 보통시됨

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 간선도로 및 동두천역(1호선)이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지이고 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2:일반철골조 샌드위치패널경사지붕 지상2층
3:일반철골조 기타(샌드위치패널)지붕 지상1층
4:벽돌구조 샌드위치패널경사지붕 지상3층
5:일반철골구조 콘크리트슬래브지붕 지상2층

이용상태

2:공장
3:공장
4:사무실,기숙사
5:공장

설비내역

위생 및 급·배수설비, 표준소화전설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.
기호(3) 일부(2,3층)에 보일러설비가 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 제시외 건물 및 구조물(기호㉠~㉢)이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(3) 3층의 공부상 용도는 ‘공장’이나, 현황 기숙사임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물㉠㉡㉢포함). 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함(1점은 소재불명-감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2024타경87139 (1)

소재지: 경기도 동두천시 동두천동 541-6번지 (도로명: 경기도 동두천시 강변로702번길 13-20)

용도: 공장

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.2. 토지 정보

토지면적: 2,279.90㎡ (약 690평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 2,131.44㎡ (약 645평)

건물 제시외면적: 179.50㎡

구조 및 이용 현황: 일반철골조, 벽돌구조 등 다양한 건물로 구성되어 있으며, 공장, 사무실, 기숙사 등으로 이용 중입니다. 건물 4호는 공부상 공장이나 현황 기숙사로 사용되고 있습니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 2,022,964,100원

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO (H.F.I. SamSam Asset Securitization Specialized Private Equity Fund No. 33)

주의사항: 일괄매각(제시외 건물 포함), 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 (일부 소재불명).

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 동두천시 동두천일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 섬유 관련 공장으로 형성된 지방산업단지로서 전반적인 주위 여건은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 있습니다. 1호선 동두천역이 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 일반공업지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지, 성장관리권역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 다수의 근저당권이 설정되었으나, 말소기준권리(을12, 2013-12-30 접수, 중소기업은행 근저당권) 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

가장 최근의 등기인 임의경매개시결정(2024-10-04 접수, 채권자: 에이치에프아이삼삼유동화전문유한회사)은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

등기부 채권 총액은 1,831,200,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 권

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2020-06-01

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2021-03-02

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

임차인: 손

보증금: 10,000,000원

차임: 550,000원

전입(사업)일자: 2020-12-30

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2024-12-04

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

인수 보증금 합계: 0원.

3.3. 인수되는 권리 및 금액

등기부상 현재 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 손 의 경우, 대항력이 없어 보증금 1,000만원은 인수되지 않을 가능성이 높습니다. 그러나 배당 여부에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 명도 시 확인이 필요합니다.

임대차 관계는 전체적으로 미상이거나 대항력이 없는 것으로 파악되나, 현장 조사 시 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 동두천일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 섬유 관련 공장들이 밀집한 산업단지입니다.

단지 특성상 제조업체 중심의 상권이며, 일반적인 상업시설이나 주거 시설은 제한적입니다.

수도권 전철 1호선 동두천역과의 접근성은 있으나, 해당 지역 자체의 상권 활성화 정도는 높지 않을 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 산업단지 내 위치로 인해 일상생활을 위한 편의시설은 부족할 수 있으며, 인근 동두천 시내를 이용해야 할 것으로 보입니다.

교통: 1호선 동두천역 이용 가능합니다.

교육시설: 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 공장 용지이므로 직접적인 영향은 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 다른 절차가 수반될 수 있습니다.

공장 및 광업재단저당법에 따른 기계기구가 포함된 매각 건으로, 일부 기계기구의 소재 불명이 확인되어 명도 시 점유물 관련 분쟁 소지가 있습니다.

건물(4) 3층의 공부상 용도(공장)와 현황 이용 용도(기숙사)가 상이하므로, 추후 용도 변경 또는 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

산업단지 내 공장 밀집 지역의 특성상, 주변 소음, 분진 등 환경적 요인을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 가축사육제한, 배출시설설치제한 등 여러 규제가 있어 향후 건축이나 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동두천일반산업단지에 위치한 공장 용지 및 건물로, 제조업 시설로서의 잠재력을 지니고 있습니다.

토지 및 건물의 면적이 상당하여 다양한 규모의 공장 운영이 가능하며, 권리상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

다만, 유동화 물건이라는 특성과 일부 기계기구의 소재 불명은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

산업단지 내 물건이므로 입지적 한계와 주변 환경을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

동두천일반산업단지 내 위치하여 관련 업종 기업의 사업장으로 적합합니다.

넓은 전체 면적은 개발 및 활용 잠재력을 제공합니다.

권리상 인수되는 부담이 없어 명도 후 즉시 활용이 가능합니다.

감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

총 채무액: 1,831,200,000원

감정가: 2,022,964,100원

본 물건은 유동화 물건으로, 현재 시점에서의 정확한 시세 파악 및 경쟁 물건 분석이 필요합니다.

권리상 문제는 없어 보이나, 현장 답사를 통한 건물 상태, 기계 기구 현황, 주변 시세 조사를 바탕으로 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

일반적인 공장 경매 물건의 낙찰가율과 본 물건의 특성을 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

잠정적 입찰가 범위: 14억 ~ 16억 원 (이는 단순 추정치이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 본인 자금 계획에 따라 달라져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.