나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100877 [1] 서울특별시 중구 신당동 399-8 비동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.01.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 중구 신당동 소재 ‘청구역’ 북서측 인근에 위치하는 부동산(다세대)으로 주위는 다세대, 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대로서 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

공동주택(다세대주택)임.

인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거(7층이하)지역) , 지구단위계획구역(2019-12-05)(장충동일대 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-07-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2019-12-05)(광희권 성곽마을 주거환경개선사업구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서,
외 벽 : 별돌쌓기 마감 등
창 호 : PVC 창호 등

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경100877 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 중구 신당동 399-8 비동 5층501호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

371,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1.토지

28. 87㎡ (약 8.73평)

1.5. 2.건물

48. 70㎡ (약 14.73평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 건물정보

1.8. 1.구조

철근콘크리트구조

1.8. 2.사용승인일

2003년 5월 6일 (준공연도 기준)

1.8. 3.층수

5층 중 5층

1.9. 채권자

에이제이네트웍스주식회사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 물건은 서울특별시 중구 신당동에 소재하며, 지하철 청구역 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거지대로 형성되어 있습니다.

* 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통

* 대상 물건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 다수의 버스 정류장과 지하철 5호선 및 6호선 환승역인 청구역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 전반적인 교통 상황은 우수한 편으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건축 관련 규제가 있습니다.

* 2019년 12월 5일부로 장충동일대 지구단위계획구역에 포함되었습니다.

* 2019년 12월 5일부로 광희권 성곽마을 주거환경개선사업구역(정비구역)으로 지정되어 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(세부사항은 중부교육청 문의), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 중점경관관리구역 등 각종 법적 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 본 경매는 채권자인 에이제이네트웍스주식회사가 신청한 부동산 임의경매입니다.

* 등기부등본상 말소기준권리는 에이제이네트웍스주식회사의 근저당권(을3, 204,000,000원, 2024-03-27 접수, 말소 기재)입니다.

* 경매 신청 채권액은 211,287,135원이며, 총 채권액은 204,000,000원입니다.

* 등기부등본상 접수된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 유일하나, 본 물건에는 지상권이 존재하지 않습니다.

* 따라서 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 제공된 정보 상으로 현재 명도 대상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 정비 및 개발을 통한 상권 변화 가능성을 내포하고 있습니다.

* 현재는 주거 기능에 중점을 둔 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 주변에 학교, 병원, 마트 등 생활 편의시설이 적절히 분포하고 있어 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

* 청구역 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 시내 주요 업무지구 및 상업지역으로의 이동이 용이합니다.

* (주변 혐오시설에 대한 정보는 외부 지도 서비스 검색이 불가하여 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 광희권 성곽마을 주거환경개선사업구역에 포함되어 있어 향후 재개발 또는 주거환경 개선 사업이 진행될 수 있습니다. 이는 개발 완료 시 자산 가치 상승의 기회가 될 수 있으나, 사업 지연, 예상치 못한 추가 비용 발생, 사업 방식 변경 등 불확실성이 존재하므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건축 연도: 2003년에 준공되어 약 20년 경과된 건물로, 향후 시설 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축 규제: 제2종일반주거지역(7층 이하)이라는 점은 향후 신축 또는 증축 시 층수 제한으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 도심(신당동) 내 청구역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 특히, 주거환경개선사업구역(정비구역)에 속해 있어 미래 가치 상승 잠재력이 높은 것으로 판단됩니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하고 인수해야 할 임차인 보증금 등 추가적인 부담이 없어 안전하게 취득 후 명도가 가능할 것으로 보입니다.

* 정비구역으로서의 개발 가능성과 함께 관련 사업의 불확실성 및 진행 상황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 서울 중심부의 역세권으로 투자 가치 및 환금성이 우수합니다.

* 개발 잠재력: 도시 정비 사업 구역에 포함되어 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리 승계 부담 없음: 경매 신청 채권자에 의한 임의경매로, 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸되며, 인수할 임차인 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 371,000,000원

* 제공된 주변 유사 물건의 실거래가 정보는 가격 산정의 일관성이 부족하여 직접적인 시세 추정에 한계가 있습니다. 다만, 본 물건의 감정가는 입지 및 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력을 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 경쟁 상황을 고려한 전략이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 371,000,000원 ~ 400,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.