나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11092 [1] 대전광역시 중구 용두동 33-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2024.12.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 용두동 서대전초등학교 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다가구주택, 주상용건물, 근린생활시설 등으로 형성됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하고, 인근에 지하철역, 시내버스 승강장 등이 소재하며 일반적인 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형에 유사한 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측 및 남동측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2014-06-20)(계룡로변 존치관리구역(선화,용두 재정 비촉진지구)) , 소로2류(폭 8m-10m)(2014-06-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-30)(서대전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(2022-04-22)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 건물개황도, 사진용지 등 참조 바람.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 지적경계, 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 지적도등본, 개략적 인 측정, 탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2018.7.13)으로서
외벽 : 벽돌, 외장석재 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 새시창호임.

이용상태

일반건축물대장상 1층은 소매점 및 계단실, 2-4층은 다가구주택(2-4층:각 6가구), 5층은 오피스텔(1호)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지및소화설비 등 됨.

부합물 및 종물

후첨 건물개황도, 사진용지와 같이 제시외피로티주차장, 발코니, 옥탑시설 등 소재함.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건의 내부구조, 설비, 이용상태 등은 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 제반 설비 등의 성능, 소유이용관계 등에 대해 별도확인 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경11092 (1)

소재지: 대전광역시 중구 용두동 33-5

용도: 근린주택

감정가: 3,821,794,920원

토지면적: 687.00㎡ (약 207.82평)

건물면적: 997.24㎡ (약 301.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 정비구역, 재정비촉진지구

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 용두동 서대전초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역과 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 2018년 7월 13일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물입니다. 1층은 소매점, 2-4층은 다가구주택(각 6가구), 5층은 오피스텔(1호)로 이용 중입니다. 옥내 주차 3대(34.5㎡), 옥외 주차 12대(138㎡)가 가능합니다.

2.4. 도로상태

본건 북동측 및 남동측으로 포장도로에 접해 있으며, 도로 상태는 양호합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-06-20)(계룡로변 존치관리구역(선화,용두 재정비촉진지구)), 소로2류(폭 8m-10m)(2014-06-20)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(서대전초등학교), 재정비촉진지구(2022-04-22)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

건물 등기부상 을13 (2018-07-18) 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 1,620,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 토지 등기부 요약

토지 등기부에는 소유권 이전, 소유권 이전 청구권 가등기, 근저당권, 소유권 이전, 압류, 임의경매, 근저당권부채권근질권설정 등의 권리 변동이 있었으며, 압류, 임의경매 등은 말소되었습니다.

3.3. 건물 등기부 요약

건물 등기부에는 소유권 보존, 근저당권, 주택임차권, 소유권 이전, 전세권 설정, 압류, 임의경매, 근저당권부채권근질권 설정 등의 권리 변동이 있었습니다. 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 일부 주택임차권 등도 말소 처리되었습니다.

3.4. 임차인 현황

본건에는 총 23명의 임차인이 확인되며, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

* (1층) 주식회사에치와이: 보증금 100,000,000원, 차임 2,300,000원, 사업자등록 2020-06-15, 배당신고 2025-01-05

* (201호) 한국토지주택공사: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-10-07, 확정 2021-10-05, 배당신고 2023-09-04

* (202호) 한국토지주택공사(여상엽): 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-01-03, 확정 2019-12-31, 배당신고 2023-09-04

* (203호) 김경미: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-21, 확정 2022-01-07, 배당신고 2024-05-13

* (204호) 전지윤: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-02-20, 확정 2022-01-07, 배당신고 2025-01-15

* (204호) 전지윤: 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-02-20, 확정 2019-02-20, 배당신고 2024-12-20

* (206호) 유기안: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-09-21, 확정 2020-09-21, 배당신고 2024-10-07

* (301호) 한국토지주택공사(황지성): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-07-27, 확정 2020-07-08, 배당신고 2023-09-04

* (302호) 한국토지주택공사(신동원): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-09, 확정 2022-07-06, 배당신고 2023-09-04

* (303호) 심종무: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-08-08, 확정 2018-08-08, 배당신고 2025-01-31

* (304호) 한국토지주택공사(박소연): 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-08, 확정 2022-01-18, 배당신고 2023-09-04

* (305호) 김다혜: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-09-02, 확정 2024-09-06, 배당신고 2024-10-16

* (306호) 이정호: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-19, 확정 2022-08-22, 배당신고 2025-01-13

* (401호) 한국토지주택공사(김현지): 보증금 88,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-08-12, 확정 2019-07-16, 배당신고 2023-09-04

* (402호) 한국토지주택공사(고현지): 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-08-12, 확정 2019-07-16, 배당신고 2023-09-04

* (402호) 한국토지주택공사(고현지): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-28, 확정 2022-07-06, 배당신고 2023-09-04

* (403호) 강근엽: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-01-13, 확정 2019-11-27, 배당신고 2024-12-31

* (404호) 한국토지주택공사(이혜지): 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-28, 확정 2022-03-24, 배당신고 2023-09-04

* (405호) 노윤정: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-08-31, 확정 2020-08-03, 배당신고 2024-12-05

* (406호) 고동환: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-04-30, 확정 2019-04-26, 배당신고 2024-12-06

* (406호) 주택도시보증공사: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-04-30, 확정 2019-04-26, 배당신고 2025-02-17

* (501호) 윤병희: 보증금 270,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-06-11, 확정 2019-05-16, 배당신고 2024-12-13

* 임차인 고지현, 김소라, 사한국야쿠르트: 보증금, 차임, 전입/사업일자, 확정일자, 배당신고일자 정보가 미상이나 대항력 없음으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.5. 물건명세서 참고사항

작성일 2026-09-14 기준, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (지상권 없음). 일괄매각으로 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 용두동 58-3번지 송강빌라(2002년 건축, 전용 20.2㎡)는 2024년 5월 15,000만원, 2026년 3월 13,700만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 678만원 ~ 740만원 수준입니다.

용두동 161-2번지 용마빌라(1993년 건축, 전용 51.5㎡)는 2025년 12월 14,000만원에 거래되었습니다.

제공된 주변 시세 정보는 주로 '연립' 또는 '다세대' 주택이며, 본건 근린주택과는 규모, 용도, 건축 연도 등에서 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본건 건물은 997.24㎡ 규모의 2018년 준공된 신축 건물임을 고려해야 합니다.

4.2. 재정비촉진지구 현황

본건은 선화·용두 재정비촉진지구 내에 위치하고 있으며, 관련 사업이 진행 중에 있습니다. 2022년 12월 재정비촉진계획 결정(변경)이 고시되었고, 2023년 4월 조합설립추진위원회 승인을 거쳐 2024년 6월 조합설립인가를 받았습니다. HDC현대산업개발과 계룡건설산업 컨소시엄이 시공사로 선정되었으며, 지하 3층~지상 35층, 공동주택 1,991세대 규모의 대단지 조성 사업이 계획되어 있습니다. 이 사업은 용두동3구역의 재개발 사업으로, 서대전초등학교를 품은 '초품아' 단지로 건설될 예정입니다. 다만, 사업 시행계획 인가까지는 시간이 소요될 것으로 예상되며, 일부 복지관 관련 마찰 등 해결해야 할 과제가 남아있습니다.

4.3. 인근 시설

본건은 서대전초등학교 인근에 위치하며, 주변에 단독주택, 다가구주택, 상가 등이 혼재되어 있습니다.

검색 결과, 본건 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

서대전초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다. 이 외에도 충남여중, 충남여고, 대성고, 을지대 대전캠퍼스 등이 인근에 위치합니다.

5.2. 교통시설

대전 도시철도 1호선 서대전네거리역이 멀지 않은 거리에 있으며, 시내버스 승강장도 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 편의 및 기타시설

주변 상가 및 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재정비촉진지구 사업 불확실성

정비구역 및 재정비촉진지구로 지정되어 향후 개발 기대감이 있으나, 사업 진행 과정에서의 지연, 변경, 무산 가능성 등 사업 불확실성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

6.2. 임차인 명도

모든 임차인이 대항력이 없으므로 법적으로는 명도가 용이할 수 있습니다. 다만, 배당받지 못하는 임차인이 있거나 명도 과정에서의 예상치 못한 변수는 항상 존재할 수 있습니다.

6.3. 도시계획 및 토지이용 규제

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구 등 복합적인 용도지역 및 도시계획이 적용되어 향후 개발 및 이용에 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 용두동에 위치한 근린주택으로, 2018년에 신축된 비교적 최신 건물이면서 재정비촉진지구로 지정되어 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 서대전초등학교 인근의 입지와 양호한 교통 접근성, 다수의 임차인을 통한 임대 수익 창출 가능성이 긍정적입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 재정비촉진사업의 진행 경과 및 결과에 따른 불확실성은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 개발 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 향후 사업 추진 시 상당한 가치 상승이 기대됩니다.

* 다양한 수익원: 1층 소매점, 다가구주택, 오피스텔 등 다양한 용도로 구성되어 있어 임대 수익 다각화가 가능합니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 경매 절차 완료 후 소유권 확보가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 3,821,794,920원입니다.

주변 시세 정보는 주로 다세대·연립 주택으로, 본건과 같이 규모가 크고 신축된 근린주택과의 직접적인 비교는 어렵습니다.

본 건은 대항력 없는 임차인으로 인한 인수 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승이 예상되지만, 사업 추진 일정 및 확정 여부에 따라 변동성이 클 수 있습니다.

보수적으로 감정가의 80%~90% 수준을 고려할 때, 약 30억 5천만 원에서 34억 4천만 원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 이는 주변 시세 정보의 한계와 재정비 사업의 불확실성을 감안한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 더욱 면밀한 현장 조사 및 시장 분석이 필요합니다.

따라서, 투자자는 본 건의 정확한 현황과 개발 계획, 예상 수익률 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.