나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102601 [7] 서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 6층604호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""봉원중학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택
다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교
통 이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상14층 건내 3층 301호(기호1), 3층 302호
(기호2), 5층 501호(기호3), 5층 502호(기호4), 6층 602호(기호6), 6층 603호(기호7), 6층
604호(기호8)로서
외벽 : 석재 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호1~4,6~8는 공부상 사무소 용도(별첨 '내부구조도' 참조)이며 현황은 주거용으로 이
용 중인 것으로 탐문 조사됨.

설비내역

본건 기호1~4,6~8는 급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설, 타워형 주차설비 등이 되
어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(제2종근린생활시설외3) 건부임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-
202호(2016.07.14.))), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확
인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목
에 따른 도로(도로일부포함).

*기호2 : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시
고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육
청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고
도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102601 (7)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 6층604호

용도: 근린상가

감정가: 186,000,000원

토지면적: 3.98㎡ (약 1.20평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 15.53㎡ (약 4.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

주위환경: 본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉원중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 무난한 편입니다. 가장 가까운 지하철역은 2호선 서울대입구역으로 도보 약 7분 거리에 위치하며, 봉천역도 도보 약 5분 거리에 있습니다. 주변 버스정류장으로는 서울대입구역 정류소, 관악구청 정류소 등이 도보 3~5분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

채권자: 케OOOOOOOOOOO (케OOOOOOOOOOO 관련 권리는 근저당권으로 확인되며, 말소기준권리는 케이씨유엔피엘대부주식회사입니다).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이정택

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-26

* 확정일자: 2023-12-18

* 배당신고일자: 2025-05-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 정중호 (2021-08-12)

* 소유권이전2번신탁등기말소: 정중호 (2021-12-29)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-12-29, 말소기준권리, 709,200,000원)

* 가압류: 김수정 (2024-07-09, 말소)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024-08-19, 말소)

* 압류: 인천세무서장 (2025-03-11, 말소)

* 임의경매: 든솔신용협동조합 (2025-04-04, 말소, 709,200,000원)

* 등기부채권 총액: 989,200,000원

4. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다. 주변에 봉원중학교가 위치하여 학생 유동인구의 잠재력이 있으며, 상업시설과 주거시설이 공존하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

* 교육시설: 봉원중학교 (도보 약 220m), 서울봉천초등학교 (도보 약 239m).

* 교통: 서울대입구역(2호선, 도보 약 7분), 봉천역(2호선, 도보 약 5분). 서울대입구역, 관악구청 버스정류소 등 다수 (도보 3~5분).

* 쇼핑/마트: 옐로우몰 (도보 약 506m), GS더프레시 관악청림점 (도보 약 511m).

* 기타: 병원, 의원, 약국 등 의료시설이 도보 2~5분 거리에 다수 위치.

혐오시설:

주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

공부상 용도와 현황 용도 불일치: 본 건은 공부상 사무소 용도이나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 이로 인해 추후 건물 사용에 제한이 발생하거나 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

위반건축물: 건축물대장 상 '위반건축물'로 표기되어 있습니다 (옥탑1층 30㎡ 패널 공동주택). 해당 위반건축물에 대한 원상회복 의무 유무는 관할 구청 확인이 필요하며, 이는 추후 명도 및 건물 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

공동담보: 본 건은 공동담보로 설정되어 있습니다. 이는 담보물 중 일부의 가치 변동이나 처분 결과가 본 건에 영향을 미칠 가능성이 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 학교 및 상업시설이 혼재하여 주거 및 상업 이용 잠재력을 동시에 가지고 있습니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치 및 위반건축물 등재 사실은 명확한 리스크 요인으로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 확인이 필수적입니다. 권리상 인수할 보증금은 없으므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 (서울대입구역, 봉천역)에 인접하여 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 근린생활시설 용도로 준공되었으나, 현재 주거용으로 이용 중임을 고려할 때, 합법적인 용도 변경 가능성 또는 주거/상업 복합 활용 방안 모색이 가능합니다.

* 소형 면적(15.53㎡)으로 투자 진입 장벽이 낮아 소액 투자자에게도 매력적일 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 186,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 권리 분석 내용을 종합적으로 판단하여 낙찰가를 결정해야 합니다. (구체적인 예상 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.