나이스옥션 법원경매 의성 2023타경144 [1] 경상북도 청송군 청송읍 월막리 317-4 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2023.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청송군 청송읍 월막리에 소재하는 "청송군청" 남동측 인근에 위치하는 다세
대주택 "((통칭) 삼호빌라)) 2층 201호" 단위세대, 부근은 기존 단독주택, 다세대주택, 향교
, 사찰, 관공서, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하며, 간선도로와의 거리 및 접근성 등을 고려시 제반 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 201호 단위세대로서, [사용승인일:2004.07.14]
외벽: 세멘몰탈위 페인팅,
내벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감,
바닥: 장판지깔기 및 일부 타일 깔기,
창호: 섀시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 자체 지반 등고 평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 다세대주택 단지 동측으로 폭 약 6-7미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(문화재보호법 청송군문화유산조례_도지정문화재 문화
유산에서 300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(문화재보호법_국
가지정문화재에서 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집
지역에서1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서
100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역(청송향교,운봉
관 1구역)<경상북도문화재보호조례>, 상대보호구역(2014-08-27)<교육환경 보호에 관한 법률>
임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2023타경144 (1) 사건번호로 진행되는 경상북도 청송군 청송읍 월막리 317-4 소재의 다세대주택입니다. 감정가는 94,000,000원이며, 토지 면적은 98.17㎡(약 29.7평), 건물 면적은 76.16㎡(약 23.0평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 강제경매로 채권자는 정OO입니다. 본 물건은 ((통칭) 삼호빌라)) 2층 201호 단위세대입니다.

1.1. 건물 및 토지 현황

건축물대장상 본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 201호로서, 2004년 7월 14일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 장판지 및 일부 타일 마감, 창호는 섀시 이중창으로 구성되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방 설비 등이 되어 있습니다.

토지는 완경사지대 내 자체 지반 등고 평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중이며, 동측으로 폭 약 6-7미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(문화재보호법 청송군문화유산조례_도지정문화재에서 300m, 국가지정문화재에서 500m, 주거밀집지역에서 1000m 및 100m) 및 문화재보존영향 검토대상구역(청송향교, 운봉관 1구역), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 경상북도 청송군 청송읍 월막리에 소재하며, "청송군청" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 기존 단독주택, 다세대주택, 향교, 사찰, 관공서, 학교 등으로 형성된 주거 및 관공서 밀집 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 접근성 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 청송새마을금고의 근저당(2021-12-07, 55,900,000원)보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 정목영의 근저당(2022-03-08, 65,000,000원)과 정목영이 신청한 강제경매(2023-02-13, 90,325,865원)가 포함됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 총 등기부채권액은 120,900,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이나, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

본건은 청송군청 인근에 위치하여 관공서 및 공공시설 이용이 편리한 지역입니다. 주변에 주택가와 학교 등이 분포하여 주거 지역으로서의 기본적인 기능을 갖추고 있습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 상업 시설의 밀집도는 높지 않을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건 소재지인 청송읍 월막리 일대는 청송군청, 청송교육지원청, 청송우체국 등 관공서가 밀집해 있어 행정 이용이 편리합니다. 또한, 청송초등학교, 청송여자중학교, 청송여자고등학교 등이 인근에 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 최근에는 청년층의 주거 안정을 위한 공공임대주택인 '청년 빌리지' 건립 사업이 추진되고 있어, 향후 지역 내 주거 여건 개선이 기대됩니다. 청송향교와 같은 문화 유적지도 주변에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여 실제 점유자 및 법적 문제 발생 가능성이 있습니다. 인수 보증금은 없다고 명시되어 있으나, 상세한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 다수의 가축사육제한구역 및 문화재보존영향 검토대상구역에 해당되어 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후: 2004년 사용승인된 건물로, 약 20년 정도 경과하여 건축물 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 청송군청 인근에 위치하여 관공서 이용이 편리하고, 주변에 학교와 문화 시설이 인접하여 주거 환경이 양호한 다세대주택입니다. 비교적 최신 건축 연식과 적절한 면적을 갖추고 있으나, 임대차 관계의 불확실성과 토지 이용상의 일부 제한 사항은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 청송군청 인근의 우수한 행정 접근성

* 비교적 최신 건축 연식(2004년)

* 향후 주거 환경 개선이 기대되는 지역 (청년 빌리지 건립 등)

* 토지 면적 대비 적절한 건물 면적

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 유사한 면적과 건축 연령대의 다세대주택은 약 90,000,000원에서 137,000,000원 사이에서 거래된 것으로 나타났습니다. 본건은 건축 연령이 상대적으로 젊고 토지 지분이 비교적 넓은 편이라는 장점이 있습니다. 감정가 94,000,000원을 기준으로, 잠재적 리스크 요인(임대관계 미상 등)을 고려하여 보수적으로 접근할 때, 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 약 105,000,000원으로 산정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.