나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102601 [3] 서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""봉원중학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택
다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교
통 이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상14층 건내 3층 301호(기호1), 3층 302호
(기호2), 5층 501호(기호3), 5층 502호(기호4), 6층 602호(기호6), 6층 603호(기호7), 6층
604호(기호8)로서
외벽 : 석재 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호1~4,6~8는 공부상 사무소 용도(별첨 '내부구조도' 참조)이며 현황은 주거용으로 이
용 중인 것으로 탐문 조사됨.

설비내역

본건 기호1~4,6~8는 급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설, 타워형 주차설비 등이 되
어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(제2종근린생활시설외3) 건부임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-
202호(2016.07.14.))), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확
인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목
에 따른 도로(도로일부포함).

*기호2 : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시
고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육
청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고
도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102601 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 5층 501호

용도: 근린상가 (감정평가서 상), 현황 주거용으로 이용 중 (공부상 사무소)

감정가: 214,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 4.58㎡ (약 1.38평)

토지 지분: 4.5766㎡ (약 1.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.86㎡ (약 5.40평)

건물 지분: 17.86㎡ (약 5.40평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 1층, 지상 14층 건물 중 5층 501호.

사용승인일: 2020년 5월 25일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""봉원중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

본 건은 차량 접근이 가능하며, 인접 도로(동측)에 접해 있음. 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 무난함.

2.3. 지역 지구 현황

* 기호1 (해당 토지 일부): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

* 기호2 (해당 토지 일부): 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 정중호

* 근저당권 (말소기준권리): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-12-29, 709,200,000원)

* 주택임차권: 이주빈 (2021-12-17 전입, 2021-12-17 확정, 180,000,000원, 말소: 인수)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024-08-19, 230,000,000원, 말소)

* 압류: 인천세무서장 (2025-02-27, 말소)

* 임의경매개시결정: 든솔신용협동조합 (2025-04-04, 709,200,000원, 말소)

* 총 등기부채권액: 1,119,200,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 이

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021-12-17

* 대항력: 있음

* 권리분석 상 인수 보증금 합계: 0원 (통상 배당으로 변제될 것으로 예상)

* 주의사항: 등기부등본 상 을구 2번 임차권등기(이주빈)는 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에도 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.3. 말소기준 권리

케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (2021-12-29 접수)이 말소기준 권리이며, 본 경매로 인해 위 근저당권보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 지역은 주택가와 상업시설이 혼재된 근린 상업 지역으로, 다양한 점포 및 음식점 등이 밀집해 있어 배후 수요가 존재합니다.

4.2. 업종 분포

주변에 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 등이 밀집해 있어 주거 생활 편의를 위한 업종(음식점, 소매점 등)이 발달할 가능성이 높습니다.

4.3. 임대 현황

본 건의 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 상업시설 및 점포들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

봉원중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

5.3. 기타 설비

건물 내 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기, 타워형 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황의 불일치

건축물물리부 상 용도는 '사무소'이나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 추후 건물 사용 및 관리, 양도 시에 문제가 될 수 있습니다.

6.2. 위반건축물 존재

집합건축물대장 상 '위반건축물' 표기(내역: 옥탑1층 30㎡ 패널 공동주택)가 기재되어 있습니다. 위반건축물에 대한 원상회복 의무 발생 여부 및 비용 발생 가능성은 해당 구청에 반드시 확인이 필요합니다.

6.3. 임차권 인수 가능성

등기부등본 상 '인수'로 표기된 주택임차권(이주빈, 보증금 180,000,000원)은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 세심한 주의가 요구됩니다.

6.4. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물건의 경매 결과가 본 물건의 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 역세권 인근에 위치한 근린상가로, 현재 주거용으로 이용되고 있어 실거주 또는 임대 수익 목적 모두 고려해 볼 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 다만, 공부상 용도와 현황 불일치, 위반건축물 존재, 그리고 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 등 권리관계 및 물건 상태에 대한 명확한 확인과 리스크 관리가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 관악구 봉천동 지역 내 접근성 양호한 입지

* 실거주 또는 소액 임대 수익 창출 가능성

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 (리스크 해소 시)

9. 예상 입찰가

감정가: 214,000,000원

본 물건은 현재 제시된 정보에 따르면 임차인 보증금 인수 금액이 0원으로 계산되어, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 산정할 수 있습니다. 그러나 임차권 인수 가능성과 위반건축물 등 제반 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 위 리스크 요인들을 충분히 검토하고 현장 답사를 통해 정확한 상태를 파악한 후, 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준을 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다. (약 171,200,000원 ~ 192,600,000원)

최종 입찰가는 권리관계 명확화 및 현장 조사 결과를 바탕으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.