나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [47] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 10층1005호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원 2024타경4321(47)호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 연제구 연산동 1259-3번지에 위치한 한울차오름 10층 1005호입니다.

건물의 용도는 도시형생활주택이며, 감정가는 81,000,000원입니다.

토지 면적은 5.23㎡(약 1.58평)이며, 토지 지분 면적 또한 5.227㎡(약 1.58평)입니다.

건물 면적은 24.08㎡(약 7.28평)이며, 건물 지분 면적도 24.08㎡(약 7.28평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 대상입니다.

채권자는 명시되어 있지 않으나, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

특이사항으로는 유동화물건, 공동담보 물건에 해당합니다.

주의사항으로 집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)으로 기재되어 있습니다.

감정평가서 요약에 따르면 구분건물 감정평가 요항표가 작성되었습니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 지하철 연산역에서 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 연산역을 중심으로 주택가와 상가지대가 혼합된 지역으로, 오피스텔, 공동주택, 다양한 상가들로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 일반적인 대중교통 이용 환경이 매우 양호합니다.

본건이 속한 토지는 세로장방형의 형상이며, 공동주택 등의 부지로 이용되고 있습니다.

건물은 남서측으로 약 6m 내외 폭의 도로와 접해 있습니다.

토지의 용도 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

3. 권리분석

본건의 임차인 현황으로는 박정주 임차인이 확인됩니다.

박정주 임차인의 보증금은 68,250,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2021년 04월 27일이며, 확정일자는 2021년 04월 01일입니다.

배당신고일자는 2023년 09월 18일입니다.

박정주 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존은 주식회사 한울이 2017년 04월 18일에 하였으며, 2017년 04월 21일 부산은행의 근저당(2,400,000,000원)이 말소기준권리로 설정되었습니다.

이후 2017년 09월 22일 김본선 외 1명에게 소유권이 이전되었습니다.

2023년 09월 18일에는 박정주 씨의 주택임차권(68,250,000원)이 등기되었으나, 말소될 예정입니다.

또한, 2024년 04월 17일 수협은행의 가압류(420,000,000원)와 2024년 08월 12일 부산은행의 임의경매(2,175,703,296원)가 등기되었으며, 이들 역시 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,888,250,000원입니다.

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 연산동은 부산의 주요 교통 요지인 연산역 인근에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

지하철 1, 3호선 환승역인 연산역과 가까워 시청, 부산진구 등 주요 업무 지구로의 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에는 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 주상복합 상가 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 발달한 지역입니다.

다양한 편의시설(백화점, 마트, 병원, 영화관 등)과 금융기관, 관공서(부산시청)가 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

인근 부동산 거래 정보를 분석한 결과, 유사한 건축 연도의 다세대 주택(34.65㎡)이 2026년 7월 7일에 98,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건과 면적은 다르지만, 입지 및 용도를 고려할 때 참고할 만한 시세 수준을 보여줍니다.

5. 생활정보

본건이 소재한 건물은 철근콘크리트 구조로, 10층 건물 중 10층에 위치하고 있습니다.

건물의 외벽은 스톤코트 및 하부 인조석으로 마감되었으며, 내벽은 벽지와 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시창호로 설치되어 있습니다.

이용 상태는 도시형생활주택으로, 이는 집합건축물대장 상 용도와 일치합니다.

건물 내에는 기본적인 급수 및 배수 설비, 위생 설비, 화재 탐지 및 소화 설비가 갖추어져 있습니다.

또한, 승강기 설비, 공동현관문, 기계식 주차 설비, 도시가스 공급 설비, 난방 설비 등이 설치되어 있어 생활에 필요한 제반 시설이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반 물건보다 권리관계가 복잡하거나 특수한 금융 구조를 가질 수 있습니다.

임차인 박정주 씨는 대항력이 없으나, 배당 신고일자(2023-09-18) 기준으로 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

모든 권리가 말소되는 권리 분석 결과이나, 법원 매각 절차 진행 중 추가적인 권리 변동이나 특이사항이 발생할 수 있으므로 최신 정보를 지속적으로 확인해야 합니다.

주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 실제 입찰 경쟁이 치열할 수 있으며 낙찰가율이 상승할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동의 우수한 입지에 자리한 도시형생활주택으로, 역세권의 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 2012년에 준공된 건물로 비교적 현대적이며, 소형 면적(24.08㎡)은 1인 가구 실거주나 소형 임대 사업에 적합합니다. 권리 분석상 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 점도 긍정적입니다. 다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성과 임차인의 배당 여부에 따른 명도 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 최근 주변 시세에 비해 감정가가 낮을 가능성을 염두에 두고 입찰가를 신중하게 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 연산역, 시청역, 거제역 트리플 역세권으로 교통이 매우 편리하며, 부산 주요 도심 접근성이 뛰어납니다.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 주변에 상업 시설, 금융 기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 소형 면적의 실용성: 24.08㎡의 전용 면적은 1인 가구 임대 수요가 높아 공실 위험이 낮고, 소액 투자로 접근 가능합니다.

* 명도 리스크 감소: 인수할 보증금이 없어 명도 절차가 비교적 간결할 것으로 예상됩니다.

* 시세 상승 잠재력: 주변 시세 대비 감정가가 낮을 가능성이 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 81,000,000원입니다.

인수할 임차인의 보증금은 없으므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황을 고려하여 산정해야 합니다.

제공된 주변 유사 면적(34.65㎡)의 다세대 주택 매매 사례가 98,000,000원임을 감안할 때, 본건의 감정가 81,000,000원은 현재 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

유사 면적의 매매 사례가를 기준으로 환산 시 약 68,000,000원 수준이 나오나, 이는 단순 비교이며 건물의 상태, 층수, 정확한 입지 등에 따라 가치는 달라질 수 있습니다.

따라서, 낙찰을 위해서는 감정가 이상에서 입찰 경쟁이 발생할 것으로 예상됩니다.

수익률 및 주변 시세, 법원 경매 시세 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 95,000,000원

본 물건에 대한 현장 조사 및 상세 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 주변의 혐오 시설이나 기타 특수 물건 정보에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.