나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5003 [18] 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는 유나빌 제2층 제201호 외 16개호로서, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 16개호로서,
외 벽 : 스톤코트 마감, 일부 인조석 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 마루깔기 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-16) : 도시형생활주택(다세대주택),
기호(17-20) : 오피스텔임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 평탄히 조성된 세장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(3, 4), 기호(7, 8), 기호(15, 16), 기호(19, 20)은 건축물현황도상의 호수와 현관문에 표시된 호수가 상이하며, 전용면적 및 건축물현황도상 면적으로 보아 건축물현황도상의 호수가 정확한 것으로 판단되므로 이를 기준으로 평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 오피스텔

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는 유나빌 6층 602호입니다. 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다. 토지는 완경사 지대 내 자체 지반이 평탄히 조성된 세장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용 중입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통 사정이 보통입니다.

* 건물구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물로서, 외벽은 스톤코트 마감, 일부 인조석 마감 등이며, 내벽은 벽지 마감, 바닥은 마루깔기, 창호는 샷시창호입니다. 본건은 6층 건물 중 6층에 위치한 602호입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당합니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접합니다.

* 외부 지도 검색 결과:

* 개금역 주변은 부산2호선 역세권으로 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

* 인근에 개금초등학교가 있어 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 과거 개금동 일대에 옛 미군 부지(DRMO)가 있었으나, 해당 부지는 현재 토양 정화 작업을 거쳐 체육시설 등으로 활용될 예정이거나 활용되고 있는 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

* 경매개요: 본건은 부산지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 2024타경5003(18)입니다. 채권자는 우리은행(우OOO)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 2012-10-16 (김광호)

* 근저당권 (말소기준권리): 우리은행, 2012-10-17 접수, 채권최고액 262,080,000원

* 소유권이전: 2012-12-31 (류해점)

* 임의경매개시결정: 우리은행, 2024-11-22 접수, 채권액 180,251,385원 (본 경매의 원인)

* 주택임차권: 김미란, 2026-02-25 접수, 임차금액 45,000,000원

* 등기부채권 총액: 427,080,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김미란

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 / 확정일자: 2018-02-05

* 배당신고일자: 2024-12-19

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김미란은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 전입일자 및 확정일자, 배당신고일자가 기재되어 있으나, 대항력 유무는 매각으로 인한 소멸 여부에 중요한 판단 기준이 됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 김미란은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 말소되지 않는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 부산진구 개금동은 부산2호선 개금역을 중심으로 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하는 지역입니다. 역세권 입지로서 유동인구가 확보될 가능성이 높으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 양호한 편입니다. 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업자를 위한 주거 및 업무 수요를 예상할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산2호선 개금역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 건물 주변으로 다양한 근린생활시설이 있어 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육: 인근에 개금초등학교가 있어 자녀가 있는 경우 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 기타: 주변 지역 개발(재개발 등) 관련 호재가 일부 존재하나, 본건과 직접적인 관련성은 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보로 묶여 있어 경매 진행 과정이나 낙찰 후 절차상 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건물 현황 도면상의 호수와 실제 현관문 호수가 상이한 경우가 있어, 권리관계나 면적 등에 대한 명확한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 되어 있습니다. 본건 임차인은 대항력이 없어 인수할 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역 등 여러 용도지역 및 지구에 해당하여 향후 건물 이용이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 지하철 2호선 개금역 역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통 환경과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 다만, 중복사건, 공동담보, 공부상의 호수 차이 등은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 개금역(부산2호선)을 도보로 이용할 수 있어 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 소형 면적: 21.93㎡(약 6.63평)의 소형 면적으로 1인 가구 임차인에게 적합합니다.

* 시세 차익 가능성: 현재 감정가(5,100만원) 대비 주변 시세 확인을 통해 저평가된 물건일 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다. (추가 시세 조사 필수)

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 검색 결과에 따르면, 개금동 지역의 오피스텔 시세는 다양한 면적과 연식에 따라 폭넓게 분포하고 있습니다.

* 2026년 9월 기준, '개금동 석천오피스텔'(15평형)의 매매가가 4,400만원으로 조사되었습니다.

* '개금동 문오피스텔'(29~38㎡, 약 9~11평)의 경우, KB시세 일반가 7,200만원(2026년 9월 기준)이며, 최근 실거래가 7,000만원(23.07월)이 있습니다.

* '개금동 유나베네스-2'(4평형)는 매매 5,500만원으로, 개금역 도보 3분 거리에 위치합니다.

* '개금동 이룸'(3평)은 월세 300/29만원 수준으로, 개금역 도보 4분 거리입니다.

* 비교적 최근에 입주한 '이진젠시티개금'(2023년 입주, 41평형)의 경우, 2026년 6월 기준 매매 시세 2억 3천만원 이상을 보입니다.

본건은 21.93㎡(약 6.63평)의 면적으로, 위에서 조사된 유사 면적의 오피스텔 시세 범위(약 4,400만원 ~ 7,200만원)를 참고할 수 있습니다. 특히, 본건과 동일한 '유나빌' 건물이나 인근의 다른 소형 오피스텔 시세를 집중적으로 비교해야 합니다.

감정가: 5,100만원

건물 면적: 21.93㎡ (약 6.63평)

건물 연식: 2012년 (약 14년차)

예상 입찰가 산정:

본건은 약 6.63평의 소형 오피스텔로, 감정가는 5,100만원입니다. 위 시세 조사 결과, 유사 면적이나 조금 더 넓은 면적의 오피스텔이 4,400만원부터 7,200만원까지 분포하고 있습니다. 감정가가 시세 하단부에 위치할 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없고 인수할 권리가 없으므로, 보증금 인수 금액은 0원입니다.

권리 분석상 특이사항(중복사건, 공동담보)이 있으나, 이는 경매 절차상 처리될 부분입니다.

최근 시세 조사 결과와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 다음과 같은 범위에서 예상 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적인 접근 : 감정가 수준에서 약간 가감 (예: 4,800만원 ~ 5,300만원)

* 적극적인 접근 : 주변 시세 하단부 고려 (예: 5,000만원 ~ 5,700만원)

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 본건 오피스텔(유나빌 602호)의 최근 실거래가, 현재 나와 있는 매물 시세, 그리고 동일 건물 내 유사 면적의 매물 정보 등을 상세히 조사하는 것이 필수적입니다.

현 시세 조사를 바탕으로, 감정가 5,100만원을 기준으로 하되, 주변 유사 면적 오피스텔의 실거래가 및 호가를 면밀히 분석하여 5,000만원 ~ 5,800만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.