나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [25] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 7층701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (25)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 7층701호

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 7층 701호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장 상 공동주택)

감정가: 83,000,000원

토지 면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

토지 지분: 5.227㎡ (약 1.58평)

건물 면적 (전용면적): 24.08㎡ (약 7.29평)

건물 지분: 24.08㎡ (약 7.29평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 사용승인일: 2017년 4월 4일 (집합건축물대장 상)

건물 준공일: 2012년 9월 30일 (건축물대장 상)

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 1호선 및 3호선 연산역 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 연산역 인근의 주택가 및 상가지대로서 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등이 밀집해 있습니다.

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

지하철 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 부산 시내 접근성이 우수합니다.

남서측으로 약 6m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-14

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

특이사항:

유동화물건으로 분류됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 별도 등기가 있으며, 해당 토지에 지상권이 설정되어 있습니다. 이는 낙찰자가 추가적으로 부담하거나 해결해야 할 권리이므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 연산역 주변의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하고 있어 다양한 상업 시설과 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 오피스텔, 주택, 상가 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1, 3호선 연산역 및 시청역, 거제역 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 주변에 각종 상가, 은행, 관공서 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

주변 시설: 연산역 주변은 부산의 주요 교통 요충지로서 상업 및 행정 기능이 집중된 지역입니다. 부산시청, 연제구청 등 공공기관이 인근에 있으며, 상업 시설, 병원, 학교 등 다양한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 온천천 시민공원이 인근에 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

건물 시설: 본 건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물로, 엘리베이터, 공동현관문, 기계식 주차 설비, 도시가스 공급 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 지상권: 가장 큰 리스크는 토지에 설정된 지상권입니다. 지상권자는 토지 소유권과 별개로 건물 소유 등 권리를 행사할 수 있으며, 이는 낙찰자가 토지를 완전히 자유롭게 사용하거나 처분하는 데 제약을 줄 수 있습니다. 지상권의 내용에 따라 추가적인 토지 사용료 지급 또는 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

유동화물건: 유동화 물건의 경우, 채권 양도 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 수 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

건물 노후: 2012년 준공으로 약 14년차 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 연산역 초역세권에 위치한 도시형생활주택으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. 또한, 주변 상권 활성화로 인해 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 그러나 토지에 설정된 지상권이라는 매우 중대한 권리 관계가 존재하므로, 입찰 전 반드시 해당 지상권의 구체적인 내용과 낙찰 후 인수 여부, 발생 가능한 추가 비용 등을 면밀히 조사해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

연산역 초역세권 입지로 풍부한 유동인구 및 직장인 수요 확보 용이.

일반상업지역에 위치하여 향후 용도 변경 또는 상업적 활용 가능성 내포.

인근 온천천 시민공원 등 쾌적한 주거 환경 조성.

1.8. 예상 입찰가

본건은 건물 면적 24.08㎡ (약 7.29평)에 대한 감정가는 83,000,000원입니다.

인근 유사한 크기의 도시형생활주택(오피스텔) 매매 사례를 고려할 때, 2026년 7월 7일 거래된 '라비앙로즈2'의 34.65㎡(약 10.48평) 매물이 98,000,000원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 2,828,000원의 시세를 형성하고 있습니다. 이를 기준으로 본건의 전용면적 24.08㎡에 적용하면 약 68,150,000원 수준의 가치가 산정될 수 있습니다.

그러나 본건의 가장 큰 걸림돌인 토지 지상권의 존재는 이러한 시세 산정과는 별개로 가치 하락 요인으로 작용합니다. 지상권의 구체적인 내용(기간, 지료 등)에 따라 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금전적 또는 법적 위험이 상당할 수 있으므로, 예상 입찰가는 감정가(83,000,000원)보다 현저히 낮게 책정될 필요가 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가는 순수 부동산 가치와 위험 요소를 고려하여 결정해야 합니다. 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근으로 50,000,000원에서 70,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다. 정확한 입찰가는 지상권 관련 상세 조사 결과를 바탕으로 재산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.