나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5003 [14] 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는 유나빌 제2층 제201호 외 16개호로서, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 16개호로서,
외 벽 : 스톤코트 마감, 일부 인조석 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 마루깔기 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-16) : 도시형생활주택(다세대주택),
기호(17-20) : 오피스텔임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 평탄히 조성된 세장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(3, 4), 기호(7, 8), 기호(15, 16), 기호(19, 20)은 건축물현황도상의 호수와 현관문에 표시된 호수가 상이하며, 전용면적 및 건축물현황도상 면적으로 보아 건축물현황도상의 호수가 정확한 것으로 판단되므로 이를 기준으로 평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 도시형생활주택(다세대주택)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2024타경5003 (14)

1.2. 소재지

부산광역시 부산진구 개금동 177-200, 유나빌 5층 502호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

51,000,000원

1.5. 면적

토지면적 6.12㎡ (약 1.85평)

토지 지분 6.12㎡ (약 1.85평)

건물면적 14.35㎡ (약 4.34평)

건물 지분 14.345㎡ (약 4.34평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

우OOO

1.9. 건축물 정보

건물명: 유나빌

건축년도: 2012년

층수: 총 6층 중 5층

구조: 철근콘크리트구조

주용도: 공동주택(도시형생활주택), 오피스텔

세대수: 도시형생활주택 16호, 오피스텔 (구체적 호수 명시되지 않음)

1.10. 특이사항

중복사건, 공동담보

1.11. 주의사항

도시형생활주택(다세대주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김태경

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2017-12-11

배당신고일자: 2024-12-13

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

고려사항: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 45,000,000원을 인수하지 않습니다.

3.2. 등기부요약

* 말소기준권리: 2012-10-17 접수된 우리은행 근저당권 (채권금액: 262,080,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 우리은행 근저당권, 우리은행 근저당권, 부산지방법원 2024타경5003 임의경매개시결정 등 모든 등기된 권리 및 부기는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 지상권 등 등기되지 않은 권리는 예외)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서상 '지상권'으로 명시되어 있으나, 등기부요약상 지상권에 대한 내용은 없습니다. 따라서 현재로서는 인수되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 이용상태

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는 도시형생활주택(다세대주택)입니다.

4.2. 주변 상업시설

개금역 인근은 주거지역과 함께 상업시설이 혼재된 지역으로, 다양한 근린생활시설, 음식점, 편의점 등이 분포하고 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조로, 외벽은 스톤코트 및 인조석 마감, 내벽은 벽지, 바닥은 마루깔기 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시창호입니다. 건물 내에는 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비, 소화설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건 소재지인 개금동은 개금역을 중심으로 주거 및 상업 기능이 복합되어 있으며, 주변에 병원(좋은문화병원 등), 학교, 마트, 시장(개금골목시장 등) 등이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 군부대 이전 관련 부지에서 환경 오염 정화 작업이 진행된 사례가 있으나, 해당 물건지와 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건축물현황도상의 호수와 현관문 표시 호수가 상이한 경우가 일부 존재(기호(3, 4), (7, 8), (15, 16), (19, 20))하나, 감정평가 시 건축물현황도상 호수를 기준으로 평가되었음을 유의해야 합니다. 본건 502호에 대한 특정 명시적 차이는 없으나, 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.2. 중복사건 및 공동담보

본 물건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 변수나 복잡성이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.4. 감정가와 시장 가치의 괴리

건물면적 14.35㎡(약 4.34평)에 대한 감정가 51,000,000원은 평당 약 3,554,000원의 가치로 산정되었습니다. 이는 주변 신축 다세대주택의 최근 실거래가(평당 약 126만원 ~ 178만원)와 비교했을 때 상당히 높은 수준입니다. 이러한 감정가와 실제 시장 가격 간의 괴리는 잠재적인 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 개금동에 위치한 도시형생활주택으로, 개금역을 도보로 이용 가능한 역세권에 해당합니다. 건물은 2012년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 제반 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리관계상 임차인의 대항력이 없고, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 문제는 없습니다. 다만, 감정평가액이 유사 면적 및 지역의 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 경매 시 합리적인 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 개금역 역세권 입지: 부산 2호선 개금역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 비교적 신축 건물: 2012년 준공으로 연식이 짧아 즉시 활용 및 임대가 용이할 수 있습니다.

* 권리상 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없고, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

9. 예상 입찰가

감정가 51,000,000원에 대한 시장 가치 분석 결과, 주변 유사 부동산의 최근 거래가(면적 39.67㎡~72.77㎡ 기준, 평당 약 126만원 ~ 178만원)를 고려하면, 본건의 건물면적(14.35㎡) 기준 시장가치는 약 20,000,000원 ~ 26,000,000원 범위로 추정됩니다.

따라서 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근하여, 감정가 51,000,000원의 60% ~ 70% 수준인 30,600,000원 ~ 35,700,000원으로 고려할 수 있습니다. 다만, 이는 추정치이므로 실제 현장 조사 및 최근 실거래가, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 감정가와 시장 가치 간의 괴리가 크므로, 입찰 전 반드시 시세 조사를 재확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.