나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5003 [7] 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는 유나빌 제2층 제201호 외 16개호로서, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 16개호로서,
외 벽 : 스톤코트 마감, 일부 인조석 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 마루깔기 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-16) : 도시형생활주택(다세대주택),
기호(17-20) : 오피스텔임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 평탄히 조성된 세장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(3, 4), 기호(7, 8), 기호(15, 16), 기호(19, 20)은 건축물현황도상의 호수와 현관문에 표시된 호수가 상이하며, 전용면적 및 건축물현황도상 면적으로 보아 건축물현황도상의 호수가 정확한 것으로 판단되므로 이를 기준으로 평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 도시형생활주택(다세대주택)
- 건축물현황도상 호수와 실제 호수가 상이하여 2025. 7. 4.자 등기사항증명서 303호에서 304호로 '호실명변경'된바가 있고, 감정평가서상 호실 표시와 공부상 호실표시가 상이한 부분이 있으므로 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경5003 (7)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 3층304호 (신주소: 부산광역시 부산진구 냉정로 203-5)

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 공동주택, 오피스텔 병기)

감정가: 55,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 15.38㎡ (약 4.65평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 건물 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제304호

건축년도: 2012년

주요용도: 공동주택(도시형생활주택), 오피스텔

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 우OOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변 상가 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 개금역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용 및 계획

본건은 완경사 지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 세장형 토지 위에 건축된 건물임.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항증명서상 말소기준권리는 2012년 10월 17일 접수된 우리은행 근저당권(을1)임.

3.2. 말소되는 권리

본 경매물건은 임의경매(갑3)에 의한 매각으로, 말소기준권리보다 후순위 권리인 우리은행의 근저당권(을2, 을3), 한국토지주택공사의 주택임차권(을3) 등은 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨 (단, 지상권개요 없음).

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 인선우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-05

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

보증금: 34,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2021-02-05

확정일자: 2021-01-26

배당신고일자: 2025-01-08

대항력: 없음

비고: 등기사항증명서상 '을3' 주택임차권으로 등기되어 있으나, 매각으로 소멸될 예정이며 인수되는 보증금은 없음.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 주변 다세대주택의 거래 가격은 평당 약 126만원(2016년식, 39.67㎡, 5000만원)에서 평당 약 179만원(2012년식, 64.39㎡, 1억 1500만원) 수준임. 본건은 2012년에 건축된 '유나빌'이라는 건물 내 15.38㎡(약 4.65평) 규모의 도시형생활주택임. 유사 건축년도의 '정원스카이5차'(2012년식, 64.39㎡)의 평당 단가(약 179만원)를 적용하여 추정 시, 본건의 시장가치는 약 2,745만원 수준으로 산출됨.

4.2. 시세와의 괴리

본건의 감정가는 55,000,000원이지만, 유사 시점을 기준으로 한 주변 매매 시세로 추정된 가격은 약 2,745만원으로 큰 괴리를 보임. 이는 감정평가 시점 또는 본건만의 특정 요인(내부 상태, 층수, 향 등)이 반영되었거나, 주변 거래 사례와의 비교에서 차이가 발생했을 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

본건은 지하철 2호선 개금역 이용이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수함. 인근에 각종 근린생활시설, 마트, 병원 등 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활이 편리할 것으로 예상됨.

5.2. 교육 환경

주변에 학교가 소재하여 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있으나, 이는 안전하고 조용한 주거 환경을 제공하는 긍정적인 요인이 될 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 현황 및 공부상 차이

본건은 건축물현황도상의 호수와 실제 호수가 상이하거나, 감정평가서상의 호실 표시와 공부상 호실 표시가 다른 부분이 있다고 명시되어 있음. 이는 권리분석 및 실제 물건 확인 시 혼란을 야기할 수 있으며, 정확한 현황 파악이 필수적임. (2025. 7. 4. 자 등기사항증명서상 303호에서 304호로 '호실명변경' 이력 있음.)

6.2. 작은 면적

건물면적이 15.38㎡(약 4.65평)으로 매우 작아, 단독 사용 목적이나 1인 가구 외에는 활용에 제약이 있을 수 있음.

6.3. 주변 시세와의 큰 차이

감정가(5500만원)와 유사 조건의 주변 아파트/다세대 시세(약 2745만원) 간의 차이가 매우 커, 낙찰 후 예상보다 낮은 가격에 매각될 가능성 또는 시세 대비 과도한 입찰가를 투입할 위험이 존재함.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 지도 및 위성 사진 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 발견되지 않았으나, 상세한 현장 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 개금동 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 장점이 있음. 건축된 지 10여 년이 넘어 비교적 신축에 속하며, 말소되는 권리만 있어 인수 부담이 없는 경매 물건임.

다만, 감정가 5,500만원 대비 주변 유사 건물의 시세가 약 2,745만원으로 산출되는 등 큰 시세 차이가 존재하며, 건축물 현황과 공부상 호수 표기 차이 등 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있음. 또한, 건물의 전용면적이 15.38㎡로 매우 작다는 점도 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 역세권 위치: 지하철 2호선 개금역과 인접하여 교통이 편리함.

* 신축급 건물: 2012년식으로 비교적 연식이 짧아 관리가 용이할 수 있음.

* 권리관계 명확: 말소되는 권리만 존재하여 인수 부담이 없음.

* 소액 투자 가능성: 시세 대비 감정가가 높게 책정되었지만, 급매 또는 시세 하락 시 소형 평수 투자처로 고려될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 55,000,000원 대비 주변 시세 추정가가 약 27,450,000원으로 상당한 차이를 보이고 있습니다. 이는 감정가가 실제 시장가치를 과대평가했거나, 본건만의 특수성(내부 상태, 층, 향 등)이 반영되었을 가능성을 시사합니다. 또는 제공된 주변 시세 정보가 본건과 완전히 동일한 조건의 거래가 아닐 수도 있습니다.

권리 분석상 인수되는 채무나 보증금은 없으므로, 입찰 시에는 감정가를 상한선으로 하되, 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 분석된 시세 정보에 따르면 55,000,000원 이상의 입찰은 위험이 따를 수 있습니다.

제시된 시세 정보를 바탕으로 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 45,000,000원에서 50,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 만약 주변 시세가 현재 분석된 것보다 높거나, 감정평가 상의 가치 상승 요인이 더 크다고 판단된다면 입찰가를 조정할 수 있습니다. 철저한 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 추가적인 시세 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.