나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5003 [3] 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는 유나빌 제2층 제201호 외 16개호로서, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 16개호로서,
외 벽 : 스톤코트 마감, 일부 인조석 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 마루깔기 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-16) : 도시형생활주택(다세대주택),
기호(17-20) : 오피스텔임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 평탄히 조성된 세장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(3, 4), 기호(7, 8), 기호(15, 16), 기호(19, 20)은 건축물현황도상의 호수와 현관문에 표시된 호수가 상이하며, 전용면적 및 건축물현황도상 면적으로 보아 건축물현황도상의 호수가 정확한 것으로 판단되므로 이를 기준으로 평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 도시형생활주택(다세대주택)
- 건축물현황도상 호수와 실제 호수가 상이하여 2025. 7. 4.자 등기사항증명서 203호에서 204호로 '호실명변경'된바가 있고, 감정평가서상 호실 표시와 공부상 호실표시가 상이한 부분이 있으므로 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원에서 진행 중인 2024타경5003 (3)호 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 부산광역시 부산진구 개금동 177-200번지 유나빌 2층 204호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 55,000,000원이며, 토지 면적은 6.56㎡ (약 1.98평), 건물 면적은 15.38㎡ (약 4.65평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 우OOO이며, 중복사건 및 공동담보 물건에 해당합니다.

주의사항으로는 본 건이 도시형생활주택(다세대주택)이며, 건축물현황도상 호수와 실제 호수가 상이하여 등기사항증명서상 203호에서 204호로 호실명 변경된 이력이 있습니다. 또한 감정평가서상 호실 표시와 공부상 호실 표시가 상이한 부분이 있으니 이에 유의해야 합니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치한 유나빌 건물 내 2층 204호입니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 도로변 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역 환경을 이루고 있습니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산 2호선 개금역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리로는 2012년 10월 17일 접수된 우리은행의 근저당권이 있습니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 우리은행 근저당권 2건, 서민수 임차인의 주택임차권, 우리은행의 임의경매 개시결정, 부산진구의 압류가 있습니다.

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 개요 없음).

임차인 현황으로는 서민수 씨가 있으며, 보증금 45,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 8월 10일, 확정일자는 2022년 8월 2일이며, 배당신고일자는 2024년 10월 28일입니다. 서민수 씨는 대항력이 없는 것으로 분석되어, 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 2012년에 건축된 도시형생활주택(다세대주택)으로, 전용면적 15.38㎡ (약 4.65평)의 소형 주거 공간입니다.

최근 인근 지역의 거래 사례를 보면 다음과 같습니다.

2026년 6월 19일, 부산 부산진구 개금동 소재 '정원스카이5차'(2012년 건축, 전용면적 64.39㎡)가 1억 1,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 590만원 수준입니다.

2026년 7월 13일, 부산 부산진구 개금동 소재 '청우'(1998년 건축, 전용면적 72.77㎡)가 1억 1,400만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 518만원 수준입니다.

2026년 7월 14일, 개금동 소재 '국민(768-0)'(1976년 건축, 전용면적 39.67㎡)이 5,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 417만원 수준입니다.

본건의 감정가는 5,500만원이며, 면적(4.65평) 대비 평당 가격(약 1,183만원)은 비교 대상 물건들의 평당 가격보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 소형 면적 주택의 희소성이나 개별 호실 가치 평가 방식에 따른 것으로 보입니다. 주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 시장 가격은 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물이며, 본건은 2층에 위치합니다.

건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 승강기, 도시가스 난방 설비, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

제공된 정보 및 관련 자료 검색 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 호수 표시에 대한 불일치입니다. 건축물현황도상의 호수와 실제 점유 호수, 공부상 호수, 감정평가서상 호수 간에 상이한 부분이 존재합니다. 등기사항증명서상 203호에서 204호로 호실명이 변경된 이력이 있으며, 경매 진행 및 응찰 시에는 반드시 현장 조사 및 서류 확인을 통해 정확한 호수와 면적을 파악해야 합니다.

또한, 본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 경매 절차나 다른 담보 물건과의 관계를 추가적으로 확인하여 권리 분석에 이상이 없는지 점검할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 2호선 개금역 인근 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수해야 할 임차 보증금이나 말소되지 않는 부담스러운 권리는 없어 비교적 안전한 물건으로 평가됩니다.

다만, 호수 표시에 대한 공부상 하자 부분은 명확히 인지하고 현장 확인을 통해 리스크를 최소화해야 합니다.

소형 면적 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 응찰 시 가격 결정에 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 부산 2호선 개금역 도보 접근 가능한 역세권에 위치하여 직주근접 및 교통 편의성이 우수합니다.

소형 면적: 1인 가구 수요나 소규모 임대 수익 창출에 적합한 작은 면적을 가지고 있습니다.

깔끔한 권리관계: 인수할 임차 보증금이나 말소되지 않는 권리가 없어 낙찰 후 명도 및 등기 진행이 상대적으로 원활할 것으로 예상됩니다.

신축 건물: 2012년 준공으로 건물 연식이 비교적 최신에 속하여 즉각적인 대규모 수리 없이 사용 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 55,000,000원을 기준으로 입찰가격을 산정할 수 있습니다.

인근 시세 및 물건의 특징, 공부상 하자 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가인 55,000,000원에서 최대 60,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 특히 호수 표시 불일치 등 공부상 하자에 대한 면밀한 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.