나이스옥션 법원경매 고양 2024타경80360 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1419-1 에덴빌리지3차 101동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공 · 평가일 2024.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "고양송암고등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 유사 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 중 제1층 제102호로서,
외벽 : 벽돌마감,
창호 : 새시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등 임.(후첨 토지이용계획확인서 참조)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경80360 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1419-1, 에덴빌리지 3차 101동 1층 102호

건물구조 및 용도: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 중 1층, 다세대주택

토지면적: 71.27㎡ (약 21.56평)

건물면적: 62.34㎡ (약 18.86평)

감정가: 182,000,000원 (일억 팔천이백만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "고양송암고등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 유사 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 11월 3일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을1) 입니다.

총 채권액: 등기부상 채권 총액은 256,643,946원 (이억 오천육백육십사만 삼천구백사십육원) 입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 본건의 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 추가적인 조사가 필요합니다. (임차인 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

등기부 요약: 소유권 보존 및 이전 등기가 확인되며, 다수의 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기가 등기되어 있습니다. 모든 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

건물 용도: 본건은 다세대주택으로 현재 이용 중에 있습니다.

주변 상업 시설: 주위에는 단독주택, 다세대주택과 함께 근린생활시설이 혼재하여 거주민을 위한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

향후 개발 가능성: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone) 등의 지정으로 인해 주거지로서의 안정적인 개발이 예상되나, 제한보호구역, 과밀억제권역 등은 개발 밀도 및 용도 제한에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 북측 인근에 고양송암고등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

교통시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 보통 수준입니다.

편의시설: 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업시설이나 의료시설에 대한 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

감정가와 시세 차이: 본건의 감정가는 182,000,000원이지만, 최근 유사 물건들의 매매가를 분석한 결과, 시장 가치는 약 120,000,000원에서 130,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 이는 감정가가 현재 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로 확인되어, 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역 외 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어, 건축 및 토지 이용에 관한 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본건의 직접적인 인근에 혐오시설이 있다고 확인되지는 않았습니다. 그러나 해당 지역은 가축사육 제한구역, 제한보호구역 등에 포함되어 있어, 주변 환경 및 개발 계획에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 현재 시장 시세가 현저히 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 변수로 작용할 수 있습니다.

현재 시세 반영 여부에 따라 매력적인 투자 기회가 될 수도 있습니다.

8. 투자 포인트

시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

해당 지역의 장기적인 개발 가능성을 고려한 투자 접근이 유효할 수 있습니다.

향후 주거용 부동산 시장의 회복 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 다세대주택의 실거래가(2026년 7월 기준)는 120,000,000원에서 130,000,000원 사이로 확인되었습니다.

건물 면적(62.34㎡)과 유사한 물건이 130,000,000원 (청우하이츠, 60.7㎡)에 거래된 점을 고려할 때, 현재 시세는 대략 130,000,000원에서 140,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(182,000,000원)가 현재 시세보다 높게 책정된 점을 감안하여, 입찰가는 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

명도 비용, 취득세, 기타 부대 비용 등을 고려하여, 125,000,000원 ~ 135,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. (최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 분석 최종 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.