나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100132 [2] 대구광역시 중구 남산동 3012 남산역화성파크드림 303동 지하1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해누리 · 평가일 2026.01.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 소재 '남원2리 노인정' 북측 인근에 위치하며 주위일대는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며 간선도로변에 위치하여 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 남측 하향 완경사지에 평탄하게 정지되어 있는 '전'임.

인접 도로상태

본건 동측 및 서측으로 폭 약 8미터 정도의 왕복 2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-10-28)(일부제한지역_모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건의 공부상 지목은 '묘지'이나 현황 '전'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 '도시철도 3호선 남산역' 북서측 인근에 위치하는 '남산역 화성파크드림 제303동 제지하1층 제105호' 단위상가로서 주위일대는 대규모 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장 및 도시철도 등 대중교통 이용 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층, 지상1층 중 제지하1층 제105호로서 외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 목자재 인테리어 등 바닥 : 아스타일 등 창호 : 강화유리 시공

이용상태

근린생활시설(스노우엔 요거트)

설비내역

공동위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 동향 완경사지대에 인접토지와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 '아파트 및 근린상가'부지임.

인접 도로상태등

본건 단지는 동측으로 폭 약 30미터, 북측 및 남측으로 폭 약 6~7미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 어린이공원(남산어린이공원)(저촉), 상대보호구역(남부 교육청문의(650-2247),계명대학교(대명동캠퍼스))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(동부교육청문의(606-5146),경북공업고등학교,경구중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장입지금지지역(해당부서에 별도문의)<기업활동규제완화에관한특별조치법>, 정비구역 <도시 및 주거환경정비법>

공부와의 차이

본건은 공부상 "지하1층"이나 지반 경사로 인하여 실제 동측 간선도로에서 볼때는 "지상1층"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 없음.

물건 비고

공부상 지하1층이나 지반 경사로 인하여 실제 동측 간선도로에서 볼 때는 지상1층임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2026타경100132 (2)

소재지: 대구광역시 중구 남산동 3012 남산역화성파크드림 303동 지하1층105호

용도: 근린상가

감정가: 524,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 14.56㎡ (약 4.40평)

토지지분: 14.5558㎡ (약 4.40평)

건물면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

건물지분: 47.4896㎡ (약 14.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물현황

건물명: 남산역 화성파크드림 303동 105호

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

층: 공부상 지하1층, 실제 동측 간선도로에서 볼 때 지상1층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 대구광역시 중구 남산동에 소재한 '남산역 화성파크드림' 아파트 단지 내 상가로서, 도시철도 3호선 남산역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설로 형성되어 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장 및 도시철도 3호선 남산역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 간선도로와의 접근성이 뛰어나 제반 교통사정은 매우 양호합니다.

2.3. 건물상태

건물은 철근콘크리트구조로 외벽은 화강석 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 목재 인테리어, 바닥은 아스타일 등으로 마감되었습니다. 공동위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.

공부상 지하1층이나, 지반 경사로 인해 실제 동측 간선도로에서는 지상1층으로 인지될 수 있습니다. 이는 접근성에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2019년 7월 22일 접수된 대구은행의 근저당권(489,600,000원)입니다. 본 경매로 인해 해당 근저당권 이하의 모든 권리(후순위 근저당권, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

소유권 관련 변동사항은 남산4-6지구주택재건축정비사업조합에서 최초 보존 후 전채규, 주식회사엘디스로 이전되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입(사업자등록)일자: 2022-10-20

확정일자: 2023-10-19

대항력: 있음

권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 임차인과의 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 입지 및 주변 시설

본건은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다. 남산역 역세권에 위치하며, 다양한 상업시설과 연계되어 있어 고객 접근성이 우수합니다.

4.2. 업종 적합성

현재 '스노우엔 요거트'로 이용 중인 근린생활시설로서, 주변 주거 단지의 특성상 F&B, 생활밀착형 서비스 업종 등에 대한 수요가 꾸준할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 대중교통: 도시철도 3호선 남산역, 다수의 시내버스 노선 인접.

* 주요 시설: 남산어린이공원, 인근 학교(상대보호구역 내), 병원(경북대학교병원, 대구카톨릭대학교병원 등) 접근 용이.

* 상업시설: 단지 내 상가 및 주변 상업 시설 이용 편리.

5.2. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관되거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 오히려 남산어린이공원, 학교 등이 인접해 있어 주거 및 상업 환경으로 긍정적인 요소가 많습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인이 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 법적 분쟁이 발생하거나 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 명시에도 불구하고, 임차인과의 원만한 합의 없이는 입주에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.2. 이용 상태 및 공부상 차이

공부상 지하1층이나 지반 경사로 인해 실제 지상1층처럼 보이는 점은 긍정적일 수 있으나, 일부 이용자에게 혼란을 줄 수 있습니다. 또한, 용도 변경이나 내부 구조 변경 시 건축법규 준수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 중구 남산동의 역세권에 위치한 근린상가로서, 주변 대규모 아파트 단지를 기반으로 한 안정적인 수요와 우수한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 건물 상태 또한 양호하며, 상업시설로서의 가치가 높다고 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 함께 임차인과의 협상 방안을 고려해야 합니다. 공부상 지하1층이나 실제 지상1층처럼 보이는 점은 긍정적이나, 이에 대한 명확한 인지가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 남산역 역세권의 우수한 입지 조건

* 대규모 아파트 단지 배후 수요 확보

* 차량 및 대중교통 접근성 최상

* 근린상가로서의 꾸준한 임대수익 기대

* 지하1층이나 실제 지상1층처럼 보이는 접근성

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 524,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 경쟁 물건, 임차인 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 임차인 인수 보증금이 '0원'으로 명시되어 있어, 이를 기준으로 권리 분석 상 인수 부담은 적으나, 실제 명도 비용 및 협상 가능성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. (낙찰 후 법률 전문가와 상담 권유)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.