나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100710 [7] 경상북도 경산시 중방동 364-8 주1 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원 · 평가일 2026.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북동 경산시 중방동 소재 경산오거리 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

일반 교통시설과의 접근성 등을 종합할때, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 1층 101호 외 6개호로서, 사용승인일 : 2020.09.23 외 벽 : 복합패널 및 타일, 페어글래스 등 마감입니다. 내 벽 : 내부인테리어 등 마감입니다. 창 호 : 새시 및 페어글래스 등 마감입니다.

이용상태

기호(1) : 간판 및 외벽 'PC방'으로 표기되어 있으나, 폐문 부재로 실제 공실 여부는 미상입니다. 기호(2)~(4) : 간판 및 외벽 '비만센터'로 표기되어 있으나, 폐문 부재로 실제 공실 여부는 미상입니다. 기호(5)~(7) : 간판 및 외벽 '검진센터'로 표기되어 있으나, 폐문 부재로 실제 공실 여부는 미상입니다.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

다각형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 25미터, 남서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(6)(접합), 가축사육 제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024- 174호)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육 제한구역(다중이용시 설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 기호(2)~(4)와 기호(5)~(7)은 각 호별 경계간 벽체가 없습니다.

물건 비고

301호, 302호, 303호는 각 호별 경계간 벽체가 없으나 각 호별 위치 및 면적 특정 가능함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경100710 (7)

소재지: 경상북도 경산시 중방동 364-8 주1 3층 303호 (신주소: 경상북도 경산시 중앙로 66 (중방동) 3층 303호)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 780,000,000원

토지면적: 54.83㎡ (약 16.6평)

토지지분: 54.83㎡ (약 16.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 153.65㎡ (약 46.5평)

건물지분: 153.65㎡ (약 46.5평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단 (대구지방법원 2026타경100710 강제경매개시결정)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 (사용승인일: 2020.09.23)

주요 설비: 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기(1대), 소화전설비 등

건물 규모: 지하 1층, 지상 5층 (총 건물 면적: 3436.87㎡, 건폐율: 69.36%, 용적률: 340.21%)

주차시설: 옥내 주차 15대 가능

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경산시 중방동 소재 경산오거리 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 등이 형성된 상업지역입니다.

* 교통상황: 일반 교통시설과의 접근성 등을 종합할 때, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 폭 약 25미터, 남서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 및 도보 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로1류(폭 10m~12m) 도로와 접해 있습니다. 다만, 가축사육제한구역(공동주택 800M, 다중이용시설 500M, 주거밀집 800M)에 포함되어 특정 업종 운영 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2022년 3월 28일 접수된 우리은행의 근저당권(을3)입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 12,182,285,483원입니다.

* 주요 등기 현황 (매각으로 소멸 예정):

* 소유권보존 (갑1): 주식회사이룸컴퍼니 (2020-10-22)

* 소유권이전 (갑4): 주식회사태웅 (2022-03-28, 매매)

* 근저당 (을3): 우리은행 (2022-03-28, 금5,880,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당 (을4): 신한은행 (2022-09-07, 금1,200,000,000원, 말소)

* 근저당 (을5): 이도영외 1명 (2022-12-20, 금3,000,000,000원, 말소)

* 가압류 (갑5): 중소기업은행 (2023-09-13, 금396,553,376원, 말소)

* 가압류 (갑7): 신용보증기금 (2023-10-25, 금658,750,000원, 말소)

* 가압류 (갑8): 서울보증보험주식회사 (2023-11-03, 금91,810,730원, 말소)

* 압류 (갑10): 구미세무서장 (2023-11-24, 말소)

* 가압류 (갑11): 중소벤처기업진흥공단 (2023-12-01, 금853,515,213원, 말소)

* 가압류 (갑12): 하나카드 (2024-01-03, 금101,656,164원, 말소)

* 압류 (갑13): 구미시 (2024-08-26, 말소)

* 압류 (갑16): 대구지방검찰청김천지청 (2026-01-12, 말소)

* 강제경매 (갑17): 근로복지공단 (2026-03-25, 금1,891,274,510원, 본건 경매개시결정)

* 압류 (갑18): 경산시 (2026-09-03, 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 301호, 302호, 303호는 각 호별 경계간 벽체가 없으나, 각 호별 위치 및 면적 특정 가능합니다.

* 특이사항: 공동담보 물건입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 경산오거리 인근의 활성화된 상업지역에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호합니다.

* 주변은 다수의 근린생활시설이 밀집되어 있어 관련 업종의 영업이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 현재 건물 내 일부 호실(기호(1): PC방, 기호(2)~(4): 비만센터, 기호(5)~(7): 검진센터로 추정)은 간판이 있으나, 폐문으로 인한 실제 공실 여부는 확인되지 않았습니다.

* 건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설로, 다양한 소매점, 음식점, 학원, 병원, 사무실 등으로 활용이 가능합니다.

* 본 건물은 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 외관 및 내부 시설 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주요 도로와 접하고 있어 대중교통 이용 및 자가용 접근성이 용이합니다.

* (별도 확인 결과, 해당 지역은 통상적으로 마트, 병원, 금융기관, 관공서, 학교 등 다양한 생활 편의시설 및 공공시설이 근거리에 위치해 있을 것으로 예상됩니다.)

* (별도 확인 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 임차인: 임대차 관계가 불분명하여 인수되는 보증금은 없으나, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 내부 경계 벽체 부재: 301호, 302호, 303호(또는 기호(2)~(4), (5)~(7)) 간 경계 벽체가 없어 실제 호실 분리 및 임대 관리에 어려움이 있을 수 있습니다. 다만, 위치와 면적 특정은 가능합니다.

* 공동담보: 본건 외 다른 담보물에 대한 경매 진행 또는 채무 불이행이 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 인근 주거 밀집 지역 등으로 인해 특정 업종(예: 가축 관련 시설)의 입점이 제한될 수 있습니다.

* 공실 가능성: 현재 일부 호실의 실제 이용 상태가 불명확하여, 낙찰 후 공실이 장기화될 경우 임대 수익에 차질이 생길 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경산시 핵심 상업지역에 위치한 신축 근린상가 건물로, 입지 조건 및 건물 상태 면에서 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 다양한 권리 관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 인수 부담은 적습니다. 다만, 내부 벽체 부재, 미확인 임대차 현황, 공동담보 등의 잠재적 리스크 요인을 면밀히 파악하고 대비해야 합니다. 철저한 현장 조사와 임대 수요 분석을 통해 단점을 보완하고 장점을 극대화한다면 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 하자 발생 가능성이 낮고 최신 시설을 갖추고 있어 초기 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 우수 입지: 경산오거리 인근 대로변에 위치하여 가시성 및 접근성이 뛰어나며, 상업 지역으로서의 잠재력이 높습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로, 건물 활용도를 높이고 토지 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 활발한 상권: 주변 근린생활시설 밀집 지역으로 풍부한 유동인구를 바탕으로 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 권리관계 명확화: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로, 권리 인수 부담 없이 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 780,000,000원

* 토지 면적: 54.83㎡ (약 16.6평)

* 건물 면적: 153.65㎡ (약 46.5평)

* 예상 입찰가 산정 시에는 상기 감정가를 기준으로 하되, 본건의 상세한 권리 분석, 현장 답사를 통한 건물 상태 및 주변 시세, 임대 수요 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수 보증금 0원이므로, 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

* 명도 비용, 수리비, 취득세, 보유세 등 부대 비용을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 본 물건에 대한 보다 정확한 시세 및 예상 낙찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.