나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100710 [6] 경상북도 경산시 중방동 364-8 주1 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원 · 평가일 2026.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북동 경산시 중방동 소재 경산오거리 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

일반 교통시설과의 접근성 등을 종합할때, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 1층 101호 외 6개호로서, 사용승인일 : 2020.09.23 외 벽 : 복합패널 및 타일, 페어글래스 등 마감입니다. 내 벽 : 내부인테리어 등 마감입니다. 창 호 : 새시 및 페어글래스 등 마감입니다.

이용상태

기호(1) : 간판 및 외벽 'PC방'으로 표기되어 있으나, 폐문 부재로 실제 공실 여부는 미상입니다. 기호(2)~(4) : 간판 및 외벽 '비만센터'로 표기되어 있으나, 폐문 부재로 실제 공실 여부는 미상입니다. 기호(5)~(7) : 간판 및 외벽 '검진센터'로 표기되어 있으나, 폐문 부재로 실제 공실 여부는 미상입니다.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

다각형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 25미터, 남서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(6)(접합), 가축사육 제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024- 174호)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육 제한구역(다중이용시 설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 기호(2)~(4)와 기호(5)~(7)은 각 호별 경계간 벽체가 없습니다.

물건 비고

301호, 302호, 303호는 각 호별 경계간 벽체가 없으나 각 호별 위치 및 면적 특정 가능함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2026타경100710 (6)

* 소재지: 경상북도 경산시 중방동 364-8 주1 3층302호 (신주소: 경상북도 경산시 중앙로 66, 3층302호)

* 용도: 제1종근린생활시설 (상가)

* 감정가: 983,000,000원

* 토지면적: 64.22㎡ (약 19.43평)

* 토지 지분: 64.22㎡ (약 19.43평)

* 건물면적: 179.95㎡ (약 54.43평)

* 건물 지분: 179.95㎡ (약 54.43평)

* 건축물 용도: 제1종근린생활시설

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

* 사용승인일: 2020년 09월 23일

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 근로복지공단

2. 입지조건

* 본건은 경상북도 경산시 중방동 소재 경산오거리 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 근린생활시설 및 상업지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 일반 교통시설과의 접근성 등을 종합할 때, 제반 교통상황은 보통입니다. 본건 북서측으로 폭 약 25미터, 남서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하여 차량 및 도보 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(6)(접합)입니다. 또한, 가축사육제한구역 (공동주택 800M, 다중이용시설 500M, 주거밀집 800M)에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 03월 28일 접수된 우리은행 근저당권 (채권액 5,880,000,000원)입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 변동: 주식회사이룸컴퍼니의 소유권보존 이후 주식회사태웅으로 소유권 이전되었습니다.

* 근저당: 우리은행, 신한은행, 이도영외 1명 명의의 근저당이 설정되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

* 가압류 및 압류: 중소기업은행, 신용보증기금, 서울보증보험주식회사, 구미세무서장, 중소벤처기업진흥공단, 하나카드, 구미시, 대구지방검찰청김천지청, 경산시 명의의 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있습니다.

* 강제경매: 본 경매는 근로복지공단의 강제경매 개시결정(2026타경100710)에 의해 진행됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건에는 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

* 임대관계는 미상이며, 정확한 현황은 별도 확인이 필요합니다.

* *주의: 기호(2)~(4)와 기호(5)~(7)은 각 호별 경계간 벽체가 없으나, 각 호별 위치 및 면적 특정 가능함. (301호, 302호, 303호와 유사한 상황)

* *주의: 임대관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 경산오거리 인근은 경산시의 주요 상업 지역 중 하나로, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있습니다.

* 주변 업종 분석: 현재 본 건물에는 'PC방', '비만센터', '검진센터' 등으로 표기된 것으로 파악되었으나, 실제 영업 여부 및 공실 여부는 현장 확인이 필요합니다.

* 상권 잠재력: 경산오거리라는 지리적 이점과 주변 유동인구를 바탕으로 상권 활성화 가능성이 있습니다. 다만, 지역 경제 상황 및 경쟁 업종과의 관계 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 근린상가로 주거 용도는 아니지만, 주변 지역은 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

* 주변 편의시설: 경산오거리 인근에 위치하여 은행, 병원, 마트, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통 편의: 간선도로 인접으로 대중교통 이용 및 자가용 이동이 편리합니다.

* 혐오시설: 본 물건 주변 반경 1km 이내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 일부 호실의 실제 공실 여부가 미상이며, 폐문 부재로 확인이 어려운 상황입니다. 이에 따른 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 구조적 특이사항: 301호, 302호, 303호는 각 호별 경계 간 벽체가 없는 상태로, 이는 임차인 간의 분쟁 소지 또는 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다. (본건 302호도 해당될 가능성이 있음)

* 복잡한 권리 관계: 다수의 근저당, 가압류, 압류 등 권리 총액이 등기부채권 총액 12,182,285,483원으로 감정가 대비 매우 높습니다. 이는 채무 관계의 복잡성을 시사하며, 명확한 권리 소멸 여부 확인이 중요합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 동일 담보물이 다른 경매 사건에 묶여 있을 수 있습니다. 이 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 관련 사건을 추가로 확인해야 합니다.

* 가축사육제한구역: 주거밀집지역, 아파트, 다중이용시설 인근으로 가축 사육이 제한됩니다. 이는 본건 상가 용도에 직접적인 영향을 미치지는 않으나, 지역 규제 사항입니다.

7. 종합 의견

* 본 경매 물건은 경산시의 중심 상권인 경산오거리 인근에 위치한 신축(2020년 사용승인) 상가 건물입니다.

* 대로변 및 이면도로 접지로 접근성이 우수하며, 일반상업지역에 속하여 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

* 등기부상 다수의 권리 설정이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 다만, 일부 호실의 내부 벽체가 없으며, 임대 관계가 미상인 점은 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

* 신축 건물이라는 장점과 입지적 이점을 고려할 때, 향후 안정적인 임대 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있으나, 잠재적 리스크 요인에 대한 철저한 사전 분석 및 현장 조사가 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공)

* 경산시 중심 상권 (경산오거리 인근)에 위치

* 대로 및 이면도로 접지로 우수한 접근성

* 일반상업지역 내 입지

* 권리 분석상 인수되는 권리 없음 (매각으로 소멸)

* 주변 상권 활성화 잠재력

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 낙찰 후 임대 수익률, 향후 시세 차익, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 본 건은 인수 보증금이 없으므로, 감정가(983,000,000원)를 기준으로 하되, 최근 부동산 시장 동향 및 경쟁 물건 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 감정가 대비 80%~100% 범위 내에서, 투자 목표 수익률을 달성할 수 있는 수준으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 핵심 고려사항 : 공동담보 물건의 경우, 관련 경매 사건을 모두 확인하여 채권 총액 및 낙찰 후 발생 가능한 추가 부담을 면밀히 검토해야 합니다.

* 본 보고서에서는 정확한 예상 입찰가 산정을 위한 심층적인 시장 및 수익률 분석이 제한적이므로, 최종 입찰가는 전문가와 상담 후 결정하시기를 권합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.