나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100710 [3] 경상북도 경산시 중방동 364-8 주1 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원 · 평가일 2026.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북동 경산시 중방동 소재 경산오거리 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

일반 교통시설과의 접근성 등을 종합할때, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 1층 101호 외 6개호로서, 사용승인일 : 2020.09.23 외 벽 : 복합패널 및 타일, 페어글래스 등 마감입니다. 내 벽 : 내부인테리어 등 마감입니다. 창 호 : 새시 및 페어글래스 등 마감입니다.

이용상태

기호(1) : 간판 및 외벽 'PC방'으로 표기되어 있으나, 폐문 부재로 실제 공실 여부는 미상입니다. 기호(2)~(4) : 간판 및 외벽 '비만센터'로 표기되어 있으나, 폐문 부재로 실제 공실 여부는 미상입니다. 기호(5)~(7) : 간판 및 외벽 '검진센터'로 표기되어 있으나, 폐문 부재로 실제 공실 여부는 미상입니다.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

다각형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 25미터, 남서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(6)(접합), 가축사육 제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024- 174호)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육 제한구역(다중이용시 설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 기호(2)~(4)와 기호(5)~(7)은 각 호별 경계간 벽체가 없습니다.

물건 비고

201호, 202호, 203호는 각 호별 경계간 벽체가 없으나 각 호별 위치 및 면적 특정 가능함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경100710 (3)

소재지: 경상북도 경산시 중방동 364-8 주1 2층202호

용도: 근린상가

감정가: 112,400,000원

건물면적: 179.95㎡ (약 54.44평)

토지면적: 0.00㎡ (해당 구분 건물의 토지 지분)

건물 총 대지면적: 801㎡ (약 242.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단

2. 입지조건

* 위치: 경상북도 경산시 중방동 소재 경산오거리 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 등이 형성된 상업 지역입니다.

* 교통: 일반 교통시설과의 접근성이 양호하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 북서측으로는 폭 약 25미터, 남서측으로는 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 대로3류 및 소로1류와 접하고 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정된 사항도 있으나, 이는 상업용도 개발에 직접적인 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

* 주변 환경: 근린생활시설 및 기타 상업 시설들이 밀집하여 있어 상권 형성에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022.03.28.)

* 총 권리 분석:

* 본건에는 다수의 근저당, 가압류, 압류 등 권리들이 설정되어 있으나, 말소기준권리인 우리은행 근저당 이후 설정된 권리들은 모두 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 약 12,182,285,483원으로 높은 편입니다.

* 소유권 변동 이력:

* 소유권보존: 주식회사이룸컴퍼니 (2020.10.22)

* 소유권이전: 주식회사태웅 (2022.03.28)

* 주요 설정 권리 (말소기준권리 이후):

* 우리은행 근저당: 5,880,000,000원

* 신한은행 근저당: 1,200,000,000원

* 이도영외 1명 근저당: 3,000,000,000원

* 중소기업은행 가압류: 396,553,376원

* 경산시 압류

* 신용보증기금 가압류: 658,750,000원

* 서울보증보험주식회사 가압류: 91,810,730원

* 구미세무서장 압류

* 중소벤처기업진흥공단 가압류: 853,515,213원

* 하나카드 가압류: 101,656,164원

* 구미시 압류

* 대구지방검찰청김천지청 압류

* 근로복지공단 강제경매: 1,891,274,510원 (본건 경매 신청 채권자)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권은 정보상 존재하지 않음).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 및 실제 점유 현황은 미상으로, 이에 대한 면밀한 조사와 주의가 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

* 입지: 경산시의 중심 상업 지역에 위치하여 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 건물 내 업종: 본 건물은 제1종근린생활시설로서, 현재 간판 표기로는 PC방, 비만센터, 검진센터 등으로 추정되나, 실제 이용 현황은 폐문 부재로 확인되지 않았습니다. 다양한 업종의 상가로 활용될 잠재력이 있습니다.

* 주변 환경: 근린생활시설 및 기타 상업 시설들이 밀집하여 있어 상권 형성에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호한 편입니다.

* 건물 준공: 2020년 9월 23일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조이며, 지하 1층, 지상 5층 규모입니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (상세 정보는 추가 조사 필요)

* 부대시설: 건물 내 승강기 1대가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성: 현재 임차인 현황 및 임대차 관계가 파악되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 공실 리스크 또한 존재합니다.

* 호실 간 경계 벽체 부재: 201호, 202호, 203호 사이에 벽체가 없어 독립적인 사용이나 관리에 어려움이 있을 수 있습니다. 명확한 구분 및 계약 관리가 필요합니다.

* 공동 담보 물건: 본건이 공동 담보로 묶여 있는 경우, 동일 채무와 관련된 다른 담보물의 경매 진행 여부에 따라 본건의 매각 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 높은 총 채무액: 등기부채권 총액이 약 121억원에 달하여, 경매 절차 및 최종 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

* 주변 소음 가능성: 검색 결과 '돼지골목' 인근에 위치하여 야간 시간대 소음 발생 가능성이 언급되었습니다. (혐오시설 자체는 확인되지 않음)

7. 종합 의견

본건은 경산시 중심상업지역에 위치한 신축 상가 건물 내 구분 상가로, 우수한 입지 조건과 비교적 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 2020년 준공되어 건물 상태 또한 양호할 것으로 기대됩니다. 권리관계는 경매를 통해 모두 소멸될 예정이므로 인수하는 권리는 없습니다. 다만, 임대차 관계 미상, 일부 호실 간 벽체 부재, 공동 담보 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 최신 시설을 갖추고 있어 유지보수 비용 절감 기대

* 역세권/핵심상권: 경산오거리 인근 중심상업지역으로 유동인구 및 상업 활동 잠재력 높음

* 권리 인수 없음: 모든 권리가 말소되어 인수 부담 없음

* 다양한 활용 가능성: 제1종근린생활시설로서 다채로운 업종으로의 전환 및 재임대 용이

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 112,400,000원입니다. 예상 입찰가는 해당 물건의 실질적 가치, 시장 상황, 경쟁 강도, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크(임대차 관계 미상, 벽체 부재, 공동 담보 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 임대 관계 미상으로 인한 공실 및 명도 리스크, 그리고 호실 간 벽체 부재로 인한 활용 제약 등을 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적으로 상가 물건의 낙찰가율이 감정가의 80~90% 수준에서 결정되는 점을 감안하더라도, 본 건은 이러한 특이사항들로 인해 이를 하회할 가능성이 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실제 공실 여부 및 상태 확인, 주변 유사 상가의 임대 시세 조사 등이 선행되어야 합니다. 현재로서는 감정가 112,400,000원보다 낮은 금액에서 신중하게 접근하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.