나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102601 [4] 서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""봉원중학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택
다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교
통 이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상14층 건내 3층 301호(기호1), 3층 302호
(기호2), 5층 501호(기호3), 5층 502호(기호4), 6층 602호(기호6), 6층 603호(기호7), 6층
604호(기호8)로서
외벽 : 석재 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호1~4,6~8는 공부상 사무소 용도(별첨 '내부구조도' 참조)이며 현황은 주거용으로 이
용 중인 것으로 탐문 조사됨.

설비내역

본건 기호1~4,6~8는 급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설, 타워형 주차설비 등이 되
어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(제2종근린생활시설외3) 건부임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-
202호(2016.07.14.))), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확
인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목
에 따른 도로(도로일부포함).

*기호2 : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시
고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육
청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고
도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 물건 소개

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 시우트리 오피스텔 5층 502호로, 집합건물이며 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다. 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

2.2. 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102601 (4)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 5층 502호

용도: 근린상가 (현황 주거용으로 이용 추정)

감정가: 194,000,000원

건축년도: 2020년 (사용승인일 2021.07.28)

2.3. 면적 정보

토지면적: 4.13㎡ (약 1.25평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.15㎡ (약 4.89평)

건물제시외면적: 0.00㎡

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉원중학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리로 보아 대중교통 이용 편의도는 무난한 수준입니다.

3.3. 건물 구조 및 외관

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 철근콘크리트지붕을 갖추고 있습니다. 지하 1층, 지상 14층 건물로, 본 건은 5층에 위치합니다. 외벽은 석재 등으로 마감되었고, 창호는 샷시 창호입니다.

3.4. 토지 현황

토지는 2필 일단지의 부정형 평탄한 토지로서, 집합건축물(제2종근린생활시설 외 3)의 건부지로 이용 중입니다. 본 건은 동측으로 폭 8m~10m의 소로2류와 접해 있습니다.

3.5. 토지 이용계획

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심), 소로2류, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 12월 29일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(채권액 709,200,000원)입니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: 전민지

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 28일

확정일자: 2021년 11월 17일

배당신고일자: 2024년 09월 13일

대항력: 없음

분석: 임차인 전민지는 대항력이 없습니다. 말소기준권리보다 전입일자가 늦으며, 확정일자도 말소기준권리 접수일보다 늦습니다. 따라서 보증금 180,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 우선 변제받아야 합니다.

4.3. 등기부현황 요약

* 갑1: 소유권보존 (정중호)

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (정중호)

* 을1: 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 709,200,000원) - 말소기준권리

* 을2: 주택임차권 (전민지, 180,000,000원) - 말소 (전입 2022.02.28, 확정 2021.11.17)

* 갑4: 가압류 (주택도시보증공사, 230,000,000원) - 말소

* 갑5: 압류 (인천세무서장) - 말소

* 갑6: 임의경매 (든솔신용협동조합, 709,200,000원) - 말소

총 등기부채권액: 1,119,200,000원

결론: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 분석

본 물건은 봉원중학교 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설이 혼재하는 상권입니다. 주로 제2종근린생활시설 용도의 건물들이 밀집해 있습니다.

5.2. 생활 편의시설

주변에 학교(봉원중학교, 서울봉천초등학교 등)와 마트(GS더프레시 관악청림점 등)가 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다. 지하철역(서울대입구역) 접근성도 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 및 위반건축물

* 공부상 용도는 사무소(근린상가)이나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 이는 추후 원상복구 또는 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있습니다.

* 건축물대장에 '위반건축물'로 표기되어 있으며, 내역은 "옥탑1층 30㎡ 패널 공동주택"입니다. 이에 대한 원상회복 의무 유무는 반드시 해당 구청에 확인이 필요합니다. 이는 상당한 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되므로, 동일 담보로 묶인 다른 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 매각 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 임차인 보증금

임차인 전민지의 보증금 180,000,000원은 인수되지 않으나, 배당 절차에 따라 전액 배당받지 못할 경우 채권추심 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 등기부상 해당 임차권은 말소 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 소형 집합건물로, 최근 건축된 건물(2020년 건축, 2021년 사용승인)입니다. 교육시설과 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하며 교통 이용이 편리한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 것이 소멸되므로 낙찰자가 권리상의 부담을 안고 가는 경우는 없을 것으로 보입니다. 다만, 공부상 사무소 용도와 달리 현황 주거용으로 사용 중이며, 특히 '위반건축물' 등재 사실은 반드시 확인하고 처리 방안을 강구해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(서울대입구역 인근)에 위치하여 직주근접성이 우수하며, 소형 면적으로 투자 부담이 적습니다.

* 최근 건축된 건물로 기본적인 시설 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 위반건축물 등재 사항을 해결할 경우, 정상적인 건물 가치 상승 및 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가 산정 조언

본 건의 예상 입찰가는 감정가 194,000,000원을 기준으로 하되, 다음 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 해당 물건의 현재 시장 시세.

* 위반건축물 관련 원상복구 비용 및 행정적 처리 비용.

* 향후 명도에 소요될 비용 및 시간.

* 세입자 보증금 (인수되지 않으나, 배당 여부 확인 필요).

* 주변 시세 및 경쟁 물건 현황.

상기 요소들을 면밀히 검토한 후, 실익을 판단하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.