나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2577 [2] 서울특별시 강남구 신사동 593-21 장자울아파트 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: VUM · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '강남역(지하철 2호선 및 신분당선)' 남서측 인근에
위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트 및 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환
경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장 및 '강남역(지하철 2호선 및
신분당선)'이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 7층 / 지상 12층 건물 내 제7층 제714호로서,
(사용승인일 : 2009.11.05.)

외 벽 : 석재 붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 숙박시설(생활숙박시설) 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(토
지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부
지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 생활숙박시설이나 관리 업체 등에 관리를 위탁하지 않고 개별적으로 잠금장치 등을
설치하여 관리하고 있는 물건인바, 경매 진행 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경2577 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

물건 소재지: 서울특별시 강남구 신사동 593-21 장자울아파트 3층 303호

건물 용도: 아파트 (감정평가서상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정평가 현황

감정가: 1,180,000,000원

토지면적: 37.79㎡ (약 11.43평)

토지 지분: 37.79㎡ (약 11.43평)

건물면적: 84.31㎡ (약 25.50평) - 전용면적

건물 지분: 84.31㎡ (약 25.50평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

사용승인일: 2004년 3월 23일 (JSON 데이터 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조

주요 용도: 공동주택 (아파트) (JSON 데이터 기준)

해당 층: 3층

1.4. 특이사항

중복병합사건, 대항력있는임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 신사동에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로서 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. (감정평가서 요약 내용 상 '강남역(지하철 2호선 및 신분당선)' 남서측 인근 위치 언급되었으나, 소재지는 강남구 신사동임)

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 남서측으로 약 12m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

2.4. 주변 시설

일반적인 상업지구 및 주거지구의 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. (별도 혐오시설 정보는 검색되지 않음)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을12. 근저당권 (주식회사저스티스자산관리대부, 2024-10-23 접수)

3.2. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인: 안지호 (보증금 900,000,000원)

임차인 안지호는 전입일자(2024-02-27)보다 빠른 확정일자(2023-12-22)를 받았으며, 대항력이 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 9억원을 인수해야 할 가능성을 시사합니다. (주의: 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 유무에 따라 실질적인 부담이 발생할 수 있습니다.)

3.3. 등기부 요약 (말소 기준 권리 이후 권리)

* 을12-1. 근저당권부 채권질권 설정 (주식회사정대부컨설팅, 2024-10-23 접수) - 말소

* 갑5. 가압류 (삼성카드, 2025-02-26 접수) - 말소

* 갑6. 임의경매 (주식회사저스티스자산관리대부, 2025-10-23 접수) - 말소

* 갑7. 가압류 (서울신용보증재단, 2025-11-26 접수) - 말소

* 갑8. 압류 (서초구(서울특별시), 2025-12-10 접수) - 말소

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액: 592,989,820원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 일반상업지역에 해당하며, 교통의 요지인 강남역 인근에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 본건 이용 상태

현재 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 개별적으로 관리되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

강남역 이용이 편리하며, 주변에 다양한 상업시설, 편의시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육환경

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다. (자세한 내용은 교육청 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

9억원의 고액 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재는 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 보증금 전액을 인수하거나, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한

본건 토지는 일반상업지역이며, 특히 '건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지'에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다(2025.3.24~2025.9.30). 이는 향후 아파트 용도로의 사용 시 허가 절차가 필요할 수 있음을 의미하며, 현 상태(생활숙박시설)와 다를 경우 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 중복 병합 사건

중복 병합 사건으로 진행되는 경우, 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

6.4. 건축 규제

가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등 건축 관련 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강남역 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 9억원의 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수해야 할 보증금이 상당하며, 이는 본건의 가장 큰 리스크로 작용합니다. 또한, 생활숙박시설로 이용 중임에도 토지이용계획상 아파트 용도 관련 토지거래허가구역으로 지정된 점은 향후 재산권 행사 시 복합적인 검토가 필요함을 시사합니다. 중복 병합 사건이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강남역 역세권 입지

핵심 상업지구인 강남역 인근이라는 점은 장기적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.2. 높은 시세차익 가능성

대항력 있는 임차인의 존재로 인해 시세 대비 상당한 저가 매수가 가능하다면, 명도 및 제반 문제를 해결했을 경우 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 1,180,000,000원에서 시작하여, 시장 상황 및 본건의 위험 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본건은 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 산정 시 직접적인 보증금 인수액을 제외합니다.

하지만 9억원의 대항력 있는 임차인 보증금은 낙찰자가 부담해야 할 실질적인 비용이 될 가능성이 높으므로, 이를 충분히 반영하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

임차인 명도 비용, 제반 법적 절차 비용, 그리고 향후 발생 가능한 추가 비용 등을 고려하여 감정가의 60~70% 선에서 시작하여, 보증금 인수분을 감안한 최종 희망가를 설정하는 전략을 권장합니다. (구체적인 입찰가 산정은 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 면밀히 검토 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.