나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102601 [6] 서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 6층603호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""봉원중학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택
다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교
통 이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상14층 건내 3층 301호(기호1), 3층 302호
(기호2), 5층 501호(기호3), 5층 502호(기호4), 6층 602호(기호6), 6층 603호(기호7), 6층
604호(기호8)로서
외벽 : 석재 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호1~4,6~8는 공부상 사무소 용도(별첨 '내부구조도' 참조)이며 현황은 주거용으로 이
용 중인 것으로 탐문 조사됨.

설비내역

본건 기호1~4,6~8는 급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설, 타워형 주차설비 등이 되
어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(제2종근린생활시설외3) 건부임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-
202호(2016.07.14.))), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확
인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목
에 따른 도로(도로일부포함).

*기호2 : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시
고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육
청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고
도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102601 (6)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 6층603호

용도: 공부상 근린상가, 현황 주거용

감정가: 176,000,000원

토지면적: 3.76㎡ (약 1.14평)

건물면적: 14.69㎡ (약 4.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉원중학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 무난한 편입니다.

* 토지: 2필 일단지의 부정형 평탄 토지로서, 동측으로 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 29일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (금709,200,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (말소기준)

* 주택도시보증공사 가압류 (말소)

* 인천세무서장 압류 (말소)

* 든솔신용협동조합 임의경매 (말소)

* 강현지 주택임차권 (말소)

* 국민건강보험공단 압류 (말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 02월 11일

* 확정일자: 2022년 02월 11일

* 배당신고일자: 2025년 04월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기되었으나 매각으로 말소됩니다. 대항력이 없는 임차인이므로 인수 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 다수의 근린생활시설 및 점포가 밀집해 있습니다.

* 건물 용도: 공부상 제2종근린생활시설 외 3 용도로 등록되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "봉원중학교"가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역에 포함됩니다. (정확한 범위는 동작교육청 확인 필요)

* 편의시설: 인근에 다양한 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 위반: 공부상 사무소 용도이나 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 이는 건축법상 용도 위반에 해당할 수 있습니다.

* 위반건축물: 집합건축물대장에 '위반건축물' 표기(내역: 옥탑1층 30㎡ 패널 공동주택)가 기재되어 있습니다. 이에 따른 원상회복 의무 발생 여부 및 비용 발생 가능성이 있으므로, 해당 구청에 반드시 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 특이사항 및 특수물건정보에 '공동담보'로 기재되어 있어, 본 물건 외 다른 담보 물건이 존재할 수 있습니다.

* 임대관계: 임차인 강 외 별도의 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 소형 집합건물로, 공부상 근린상가이나 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 보입니다. 권리관계는 말소기준 권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없어 깨끗합니다. 임차인 강 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 위반건축물 등재 사실과 공부상 용도와 현황 용도의 차이가 주요 리스크 요인으로, 이에 대한 정확한 확인 및 추가 비용 발생 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적 소유권 취득 기회: 14.69㎡ (약 4.45평)의 소형 면적으로 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 깨끗한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 상대적으로 낮은 명도 부담: 대항력 없는 임차인으로, 명도 절차 진행 시 협조가 예상됩니다.

* 향후 활용 가능성: 소형 주거 또는 1인 가구 사무실 등으로 활용될 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 176,000,000원입니다.

면적이 소형이고, 현황 주거용 사용과 공부상 용도(사무소)의 차이, 그리고 위반건축물 등재 사실 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 유사 물건의 낙찰가율, 해당 지역의 시세 동향, 그리고 위반건축물 관련 원상복구 비용 등을 면밀히 조사한 후, 본인이 감수할 수 있는 위험 수준을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예를 들어, 감정가의 80%~95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 구체화해야 합니다. (예: 약 140,800,000원 ~ 167,200,000원 범위)

주변 혐오시설 관련하여 검색한 결과, 특별히 명시된 혐오시설은 파악되지 않았으나, 현장 방문 시 쾌적성 및 주거 환경 등을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.