나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102601 [2] 서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""봉원중학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택
다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교
통 이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상14층 건내 3층 301호(기호1), 3층 302호
(기호2), 5층 501호(기호3), 5층 502호(기호4), 6층 602호(기호6), 6층 603호(기호7), 6층
604호(기호8)로서
외벽 : 석재 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호1~4,6~8는 공부상 사무소 용도(별첨 '내부구조도' 참조)이며 현황은 주거용으로 이
용 중인 것으로 탐문 조사됨.

설비내역

본건 기호1~4,6~8는 급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설, 타워형 주차설비 등이 되
어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(제2종근린생활시설외3) 건부임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-
202호(2016.07.14.))), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확
인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목
에 따른 도로(도로일부포함).

*기호2 : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시
고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육
청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고
도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경102601 (2)

1.2. 소재지

서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 3층 302호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

190,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 4.13㎡ (약 1.25평)

* 토지지분: 4.1347㎡ (약 1.25평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 16.15㎡ (약 4.89평)

* 건물지분: 16.15㎡ (약 4.89평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

케OOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

공동담보

1.10. 주의사항

해당 없음

1.11. 특수물건정보

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉원중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건은 차량 접근이 가능하며, 인근 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2021-08-12 (정중호)

* 소유권이전2번신탁등기말소: 2021-12-29 (정중호)

* 근저당권: 2021-12-29 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 금709,200,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 2024-03-13 (조경화, 금175,000,000원) - 말소 예정 (전입일자: 2022-01-14, 확정일자: 2022-01-14)

* 가압류: 2024-08-19 (주택도시보증공사, 금230,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 2025-02-27 (인천세무서장) - 말소 예정

* 임의경매: 2025-04-04 (든솔신용협동조합, 709,200,000원) - 본 경매 사건

* 압류: 2025-08-06 (미추홀구(인천광역시)) - 말소 예정

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (2021-12-29 접수)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요: 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 조경화

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022-01-14

* 확정일자: 2022-01-14

* 배당신고일자: 2024-03-13

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액: 1,114,200,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 소재한 지역은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 봉원중학교가 위치하며, 다세대주택, 오피스텔, 다양한 점포와 근린생활시설 등이 혼재하여 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 업종 현황

점포, 음식점, 근린생활시설 등이 있으며, 본건의 경우 공부상 사무소 용도이나 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

4.3. 주변 시설

* 주요 시설: 봉원중학교

* 상업 시설: 다양한 소매점, 음식점, 근린생활시설

* 주거 시설: 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 밀집 지역

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 즉각적으로 인지되는 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕을 가진 지하 1층, 지상 14층 건물 내 3층 302호입니다. 외벽은 석재 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

5.2. 이용 상태

공부상 용도는 사무소이나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

5.3. 설비 내역

건물 내에는 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 타워형 주차 설비가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장 표제부에 '위반건축물'로 표기되어 있으며, 내역은 '옥탑1층 30㎡ 패널 공동주택'입니다. 이에 따른 원상회복 의무 발생 여부는 해당 구청에 확인이 필요합니다.

6.2. 용도 불일치

공부상 사무소 용도이나 현황 주거용으로 사용 중이므로, 향후 관련 법규 위반 시 문제가 발생할 수 있습니다. (예: 이행강제금 부과 등)

6.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역 (상대/절대정화구역은 동작교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 194m)

* 과밀억제권역

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 소형 근린상가 물건으로, 총 7개 호실이 일괄 매각 대상입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난한 지역에 위치하나, 공부상 용도와 현황 이용 상태가 상이하며 위반건축물 등재 사항이 존재하여 추가 확인이 필요한 부분입니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적 대비 합리적인 감정가.

* 도시지역, 일반상업지역 등 개발 잠재력이 있는 지역에 속함.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 임대 수요 확보 가능성.

* 건물 내 편의 시설 (승강기, 주차설비 등) 구비.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 190,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건 낙찰가율, 본건의 하자(위반건축물, 용도불일치 등)를 종합적으로 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다. 구체적인 입찰가 제시를 위해서는 현장 조사를 통한 내부 상태 확인, 주변 시세 조사, 위반건축물 관련 구청 확인 등 추가적인 정보 수집 및 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.