나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102601 [5] 서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 6층602호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""봉원중학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택
다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교
통 이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상14층 건내 3층 301호(기호1), 3층 302호
(기호2), 5층 501호(기호3), 5층 502호(기호4), 6층 602호(기호6), 6층 603호(기호7), 6층
604호(기호8)로서
외벽 : 석재 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호1~4,6~8는 공부상 사무소 용도(별첨 '내부구조도' 참조)이며 현황은 주거용으로 이
용 중인 것으로 탐문 조사됨.

설비내역

본건 기호1~4,6~8는 급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설, 타워형 주차설비 등이 되
어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(제2종근린생활시설외3) 건부임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-
202호(2016.07.14.))), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확
인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목
에 따른 도로(도로일부포함).

*기호2 : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시
고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육
청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고
도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102601 (5)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 6층602호

감정가: 194,000,000원

용도: 업무시설 (현황 주거용 이용)

토지면적: 4.13㎡ (약 1.25평)

건물면적: 16.15㎡ (약 4.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 상세 정보

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (등기부상 확인)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하1층, 지상14층 건물 중 6층 602호

건축물 사용승인일: 2021년 07월 28일

토지 이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉원중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

2.2. 교통상황

본건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다.)

3.2. 말소되는 권리

본 물건은 말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2021-12-29)을 기준으로 이후 설정된 모든 권리(주택임차권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정)가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022-01-10

배당신고일자: 2025-04-25

대항력: 없음

비고: 김 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 봉천동 지역은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하는 복합 상권입니다. 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등 다양한 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많으며, 배후 수요 또한 풍부한 지역입니다.

5. 생활정보

주변에 봉원중학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 다수의 편의점, 마트, 음식점, 카페 등이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장상 옥탑 1층에 '위반건축물'로 표기(내역: 옥탑1층 30㎡ 패널 공동주택)되어 있습니다. 이에 따른 원상회복 의무 발생 여부는 해당 구청에 반드시 확인이 필요합니다.

* 용도 불일치: 공부상 용도는 업무시설이나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 이는 추후 행정적인 문제나 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대 관계: 임대차 관계는 미상으로 조사되었으나, 등기부상 임차인 김 씨가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 역세권 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 주변으로 다양한 편의시설과 주거, 상업 시설이 혼재하여 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다르며, 위반건축물 등재 사실이 있어 이에 대한 확인 및 처리가 필요합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸 예정으로 분석되어 낙찰 후 인수되는 권리는 없습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철역 및 버스 정류장 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 강남, 홍대 등 주요 도심으로의 접근성이 양호합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업시설 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 또는 업무 목적으로 활용 가치가 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 194,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 낙찰가 산정 시에는 감정가 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 위반건축물 관련 원상회복 비용, 주거용으로 이용 시 발생할 수 있는 추가적인 비용 등을 면밀히 검토하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.