나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [34] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 8층804호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (34)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 8층804호

건물 용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조, 10층 건물 중 8층 (사용승인일 2017.04.04)

건물 면적 (전용면적): 24.08㎡ (약 7.3평)

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 5.23㎡ (토지 지분: 5.227㎡, 약 1.6평)

건물 면적 (전용면적): 24.08㎡ (약 7.3평)

감정가: 82,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

유동화물건, 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 1, 3호선 연산역 서측 인근에 위치합니다.

주변은 연산역 일대의 상업 및 주거지대로서 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 본 경매 신청 채권자 부산은행 임의경매 (2024.08.12, 약 21.7억 원)

해당 물건의 등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부 채권액: 약 2,893,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임동준

보증금: 73,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-10

확정일자: 2021-04-16

배당신고일자: 2023-12-21

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '물건명세서 참고사항'에 '토지 별도등기 있음'으로 기재되어 있으며, 지상권 개요는 비어 있어 해당 토지 등기부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (일반적으로 집합건물의 경우 토지 지분 소유권이 건물과 함께 이전되므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

연산역을 중심으로 다수의 상업 시설, 금융기관, 행정기관(부산시청 등)이 밀집해 있어 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

오피스텔 및 주거용 건물과 함께 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 유동인구

연산역은 부산의 주요 환승역 중 하나로, 일일 유동인구가 매우 많아 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부산시청, 부산지방경찰청 등 행정기관이 인접해 있습니다.

이마트, 홈플러스 등 대형 마트 및 각종 병원, 은행, 학교(초, 중, 고) 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 건물 내/외부 시설

건물 내에는 공동주택(도시형생활주택) 외에 일부 근린생활시설이 있으며, 기본적인 생활에 필요한 설비(급배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기, 기계식 주차 설비 등)가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

'토지 별도등기 있음' 표기 관련 사항 확인 필요. (현장 조사 또는 등기부 추가 확인 필요)

본 물건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 권리 관계가 복잡할 수 있으나, 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리가 정리되는 일반적인 경매 절차를 따르고 있습니다.

6.2. 시장 리스크

도시형생활주택은 오피스텔과 유사한 특성을 가지며, 공실 발생 시 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

부동산 시장 변동성에 유의해야 합니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 연산역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 편의성과 주변 상권이 매우 우수합니다.

건축 연차(2017년 사용승인)가 비교적 신축에 속하며, 소형 면적으로 1인 가구 및 소형 투자 수요층에 적합합니다.

권리관계는 명확한 권리 인수가 예상됩니다.

다만, '토지 별도등기' 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요하며, 임대 수익을 고려한다면 공실 리스크에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

초역세권 입지: 부산 지하철 1, 3호선 연산역 도보 이용 가능.

높은 임대 수요: 연산동 상업지구 및 부산시청 인근으로 직장인, 1인 가구 임대 수요 풍부.

비교적 신축 건물: 2017년 사용승인으로 건물 상태 양호 예상.

소형 면적: 투자 및 실거주에 용이한 전용면적 24.08㎡ (약 7.3평).

안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후 권리 소멸 예상.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 연산동 일대 유사 면적 도시형생활주택/다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 30~40㎡ 내외의 경우 평당 약 900만원 ~ 1,000만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. (라비앙로즈2 사례 분석 기반)

본건은 전용면적 24.08㎡ (약 7.3평)으로, 유사 시세 적용 시 약 6,500만원 ~ 7,300만원 범위로 추정됩니다.

감정가 82,000,000원은 이러한 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수할 보증금이 없으므로(0원), 예상 입찰가 산정에 반영되지 않습니다.

현재 파악된 시세 범위(6,500만원 ~ 7,300만원)와 감정가(8,200만원)를 종합적으로 고려할 때, 입찰 희망가는 6,500만원 ~ 7,500만원 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

현장 조사 및 추가 권리 분석 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.