나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [12] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 4층406호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본물건정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (12)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 4층406호

건물명: 한울차오름

토지면적: 10.60㎡ (3.20평)

건물면적: 48.83㎡ (14.77평)

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 공동주택)

감정가: 162,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

준공년도: 2012년

1.2. 건물구조 및 이용상태

본 건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 4층 406호입니다.

내벽은 벽지, 타일 마감 등이며, 창호는 새시창호입니다.

본 건은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

1.3. 토지이용 및 개발계획

토지는 세로장방형의 토지이며, 본 건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 남서측으로 약 6m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 용도지역은 일반상업지역입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름 건물 내 406호입니다.

주변은 연산역 상업지구와 인접하여 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등이 밀집해 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있습니다.

또한, 지하철 1호선 및 3호선 연산역, 1호선 시청역, 1호선 거제역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 유태화 (유 )

보증금: 40,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2023-02-10

확정일자: 2023-02-15

배당신고일자: 2024-09-13

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2017-04-21 접수된 부산은행의 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 인해 다음 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 소유권보존 (2017-04-18)

* 근저당권 (부산은행, 2017-04-21) - 말소기준권리

* 소유권이전 (2017-09-22)

* 가압류 (수협은행, 2024-04-17)

* 임의경매개시결정 (부산은행, 2024-08-12, 본건 경매)

* 주택임차권 (유태화, 2026-03-31)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 토지 별도등기 있음 (지상권 관련)

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 2,860,000,000원

4. 상권분석

4.1. 건물 업종

본 건물(한울차오름)은 총 47세대의 도시형생활주택으로 구성되어 있습니다.

기타 호실 중 일부는 근린생활시설로 이용 중입니다. (예: (주)탑팩토리)

4.2. 주변 상권

물건지인 연산동은 연산역을 중심으로 형성된 복합 상업 및 주거 지역입니다.

다양한 편의시설, 금융기관, 업무시설, 문화시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 배후 주거 단지 또한 잘 갖추어져 있어 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 인근 대형마트 및 백화점 이용 가능

* 금융: 은행, ATM 등 다수 위치

* 병원: 종합병원 및 다양한 의원 접근 용이

* 문화: 영화관, 문화센터 등 이용 가능

5.2. 교육시설

* 초등학교: 도보 통학 가능한 거리에 위치

* 중학교, 고등학교: 인근 다수 학군 형성

5.3. 주거환경

주변이 비교적 정비된 택지 개발 지역으로, 신축급 도시형생활주택 및 오피스텔과 주택들이 혼재되어 있습니다.

지하철역 인근이라 소음이나 번잡함이 있을 수 있으나, 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 관리 및 상태

* 공동주택(도시형생활주택)으로, 47세대가 거주하는 만큼 관리 상태에 따라 전체적인 건물 가치 및 유지보수에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 미상 정보

* 임대관계: 임차인 유태화 외 다른 임차인의 임대관계는 미상입니다.

* 토지 별도등기: 매각으로 소멸되지 않는 토지 별도등기(지상권 관련)가 존재하므로, 인수 여부 및 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 특수 물건 정보

* 공동담보, 유동화 물건으로, 권리관계 분석 시 해당 내용들을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 교통 요지인 연산역 초역세권에 위치한 도시형생활주택입니다.

뛰어난 교통 접근성과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 임대 수익 창출 모두에 유리한 입지입니다.

건축물 자체는 2012년 준공으로 연식은 있으나, 적절한 관리가 이루어진다면 꾸준한 가치 유지가 가능할 것으로 보입니다.

권리분석상 임차인의 대항력은 없으며, 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 토지 별도등기(지상권 관련)가 존재하므로, 해당 권리의 구체적인 내용과 인수 부담을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 연산역 초역세권의 탁월한 교통 및 입지 조건

* 풍부한 배후 수요와 생활 편의시설을 갖춘 도심 지역

* 도시형생활주택 및 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요 꾸준

* 일괄 매각으로 토지 사용에 대한 권리 확보 가능 (단, 별도등기 확인 필요)

9. 예상 입찰가

최근 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 본 건물의 전용면적(48.83㎡) 대비 적정 시세는 약 13,800만원에서 23,500만원 수준으로 파악됩니다.

감정가(16,200만원)는 유사 연식 건물의 시세보다는 다소 높으나, 최신 건물 시세보다는 낮은 수준으로 평가되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 토지 별도등기의 존재 여부 및 그 부담 정도를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 투자 수익률 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 150,000,000원 수준으로 제안합니다.

이는 감정가를 하회하는 수준으로, 취득 후 발생할 수 있는 제반 비용 및 위험 요소를 감안한 보수적인 접근입니다.

다만, 입찰 참여 전 반드시 현장 답사를 통해 물건의 상태를 확인하고, 법률 전문가와 상의하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.