나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [37] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 9층901호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (37)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 9층901호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장 상 공동주택)

건물명: 한울차오름

건축년도: 2012년

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 10층 건물 중 9층

건물면적: 24.08㎡ (약 7.28평)

토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

토지 지분: 5.227㎡ (약 1.58평)

건물 지분: 24.08㎡ (약 7.28평)

감정가: 84,000,000원

1.3. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, 지하철 1호선 및 3호선 연산역 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 연산역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합지대로, 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통상황

제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 연산역, 시청역, 거제역 등이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 세로장방형의 필지로, 공동주택 등의 부지로 이용되고 있습니다. 건물은 남서측으로 약 6m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획

용도지역은 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소멸되는 권리

본 경매 물건은 임의경매이므로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 토지 별도등기 있음. (구체적인 권리 내용은 별도 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2023-05-02

* 확정일자: 2023-05-02

* 배당신고일자: 2024-08-30

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

(해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되며, 인수되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 연산동 지역은 부산의 주요 교통 요충지이자 상업 중심지 중 하나입니다. 연산역 주변으로 다양한 상업시설, 금융기관, 관공서(부산시청 인근) 등이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 상권 활성화 정도

유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역으로, 특히 지하철역 역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 다수의 편의시설이 자리하고 있습니다. 대형마트, 병원, 은행, 식당가, 카페 등 일상생활에 필요한 모든 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육시설

주변에 학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

5.3. 주거환경

주변이 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 도시 생활 인프라가 잘 갖추어진 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

유동화 물건은 일반 경매 물건에 비해 권리 관계나 절차상의 복잡성이 있을 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 토지 별도등기

토지에 별도 등기가 있다는 점은 추후 권리 관계에 영향을 미칠 수 있는 요소이므로, 등기부등본 상 정확한 권리 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 일반상업지역 내 도시형생활주택

일반상업지역 내에 위치하나 건물의 주 용도가 공동주택(도시형생활주택)으로 되어 있어, 향후 건축물의 이용이나 개발에 있어 특별한 제한이나 고려사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 주요 역세권인 연산역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다. 감정가는 8400만원으로 책정되었으며, 약 7.28평의 전용면적을 가지고 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 토지 별도 등기 및 유동화 물건이라는 점은 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 교통망: 연산역, 시청역, 거제역 등 트리플 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 풍부한 배후 수요: 연산동 상업지구의 활발한 상권과 다수의 업무시설, 주거단지가 인접해 있어 임대 수요가 높습니다.

* 소형 면적: 24.08㎡의 전용면적은 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 적합합니다.

* 일반상업지역: 향후 지역 개발 가능성에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 유사 건물의 시세는 평당 약 735만원에서 1,595만원으로 형성되어 있습니다. 본 건물의 감정가는 8,400만원이며, 이는 평당 약 1,153만원 수준입니다.

가장 유사한 시기(2013년 준공)의 매물인 '라비앙로즈2'(34.65㎡)가 2026년 7월 9,800만원에 거래된 사례를 참고 시, 평당 약 933만원의 시세를 보입니다. 본 건물의 전용면적(24.08㎡)을 적용하면 약 6,800만원대의 가격이 산출됩니다.

그러나 감정가가 8,400만원으로 책정되어 있고, 2026년 7월 거래된 '햇살가득한집'(2017년 준공, 53.808㎡)은 평당 약 1,595만원으로 높은 가격에 거래된 점을 감안할 때, 현재 시점에서는 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

인수 보증금이 없는 점과 소형 면적의 수요를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가인 84,000,000원을 기준으로 하여, 시장 상황을 고려한 적정 수준의 금액으로 입찰하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.