나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5003 [11] 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는 유나빌 제2층 제201호 외 16개호로서, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 16개호로서,
외 벽 : 스톤코트 마감, 일부 인조석 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 마루깔기 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-16) : 도시형생활주택(다세대주택),
기호(17-20) : 오피스텔임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 평탄히 조성된 세장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(3, 4), 기호(7, 8), 기호(15, 16), 기호(19, 20)은 건축물현황도상의 호수와 현관문에 표시된 호수가 상이하며, 전용면적 및 건축물현황도상 면적으로 보아 건축물현황도상의 호수가 정확한 것으로 판단되므로 이를 기준으로 평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 도시형생활주택(다세대주택)
- 건축물현황도상 호수와 실제 호수가 상이하여 2025. 7. 4.자 등기사항증명서 403호에서 404호로 '호실명변경'된바가 있고, 감정평가서상 호실 표시와 공부상 호실표시가 상이한 부분이 있으므로 참조하시기 바랍니다.
- 2024타경3151 감정서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건의 소재지는 부산광역시 부산진구 개금동 177-200번지 유나빌 4층404호입니다.

2. 건물은 2012년 10월 2일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 내 4층에 위치하며, 용도는 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 건물면적은 15.38㎡(약 4.65평)입니다.

2. 토지 지분은 6.56㎡(약 1.98평)입니다.

2. 감정평가액은 55,000,000원입니다.

2. 본 경매는 부동산 임의경매입니다.

2. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

2. 입지조건

2. 주변 환경은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2. 교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2. 토지이용계획 상 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(70m, 100m), 절대보호구역(교육환경 보호)에 해당합니다.

3. 권리분석

2. 본 물건의 말소기준권리는 2012년 10월 17일 우리은행이 설정한 근저당권(을1)입니다.

2. 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 일반적으로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이 언급되어 있으나, 이는 주로 건축물현황도상 호수와 실제 호수 간의 불일치 문제와 관련하여 주의를 요하는 사항으로 보이며, 실제 지상권 설정 여부는 추가적인 확인이 필요합니다.

2. 임차인 현황으로는 인수해야 할 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 및 보증금에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

2. 주변 시세 분석 결과, 2012년 건축된 "정원스카이5차"(전용 64.39㎡, 약 19.5평)가 2026년 6월 115,000,000원에 거래되었습니다. 본건(전용 15.38㎡, 약 4.65평)은 이보다 면적이 약 1/4 수준으로 매우 협소합니다. 1976년 건축된 "국민(768-0)"(전용 39.67㎡, 약 12평)은 2026년 7월 50,000,000원에, 1998년 건축된 "청우"(전용 72.77㎡, 약 22평)는 2026년 7월 114,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가(55,000,000원)는 이러한 소형 면적과 위치를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

2. 건물 "유나빌"은 2012년에 준공된 6층 규모의 집합건물로, 도시형생활주택과 오피스텔이 함께 사용되고 있습니다. 본건 404호는 도시형생활주택에 해당합니다.

5. 생활정보

2. 주변에 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 주거 시설과 함께 도로변으로는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

2. 토지이용계획상 '절대보호구역'으로 지정되어 있어 인근에 학교가 존재하며 교육 환경이 보호되고 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

2. 권리 관련 리스크로는 중복 사건(2024타경3151) 및 공동 담보 물건이라는 점, 그리고 건축물현황도상 호수와 실제 호수가 상이하며 호실명 변경(403호에서 404호) 및 감정평가서와 공부상의 호실 표시가 다른 부분이 있다는 점을 주의해야 합니다. 이는 건물 현황 및 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요함을 시사합니다.

2. 법적/행정적 리스크로, 호실 불일치 및 변경 이력은 향후 건물 관리나 거래 과정에서 혼란을 야기할 수 있는 요인이 될 수 있습니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 이는 앞서 언급한 호수 불일치 등의 문제와 관련하여 부가적으로 기재된 내용일 가능성이 높으며, 실제 지상권 설정 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

2. 임대차 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있음에도 불구하고, 실제 점유자가 존재하거나 미정산된 보증금이 있을 가능성에 대한 사전 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

2. 본 물건은 부산진구 개금동의 개금역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 2012년에 건축된 건물로서 비교적 신축에 해당하나, 전용면적이 약 4.65평으로 매우 협소합니다.

2. 건축물대장과 실제 현황, 감정평가서 간의 호실 표기가 상이하고 호실명 변경 이력이 존재하여, 권리 및 현황 조사가 매우 중요하며 신중한 접근이 요구됩니다.

2. 임대차 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 미정산 보증금 유무를 확인하는 것이 필수적입니다.

2. 감정가(55,000,000원)는 소형 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되며, 협소한 면적 때문에 1인 가구 실거주 또는 소액 투자용 임대 수익 목적에 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

2. 개금역 역세권 입지로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

2. 매우 작은 면적(약 4.65평)으로 낮은 투자 진입 장벽을 가집니다.

2. 1~2인 가구 실수요자에게 매력적인 소형 주거 공간으로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

2. 본건의 감정가는 55,000,000원입니다.

2. 주변 시세 조사 결과, 2012년 건축된 유사 건물의 시세(전용 19.5평 기준 115,000,000원)와 비교할 때, 본건의 협소한 면적(약 4.65평)을 감안한 감정가는 합리적인 수준으로 평가됩니다.

2. 최근 거래 사례들이 2026년 6월~7월에 집중되어 있어, 현재 시점을 반영한 추가적인 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

2. 호실 불일치, 공부와의 차이 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 부분에 대한 면밀한 검토와 현장 방문을 통해 정확한 가치 판단 후 입찰가 산정이 필요합니다.

2. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가적인 부담은 없습니다.

2. 상기 내용을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시하며, 약 44,000,000원 ~ 49,500,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.