나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [39] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 9층903호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (39)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 9층 903호

용도: 도시형생활주택

감정가: 102,000,000원

토지면적: 6.33㎡ (약 1.92평)

건물면적: 29.16㎡ (약 8.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

건축물명: 한울차오름

건축연도: 2012년

구조: 철근콘크리트구조

건물층수: 지하 0층, 지상 10층

총 세대수: 47세대

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치합니다.

주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

토지는 세로장방형이며, 일반상업지역에 속합니다.

남서측으로는 약 6m 내외 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

물건명세서 상 '토지 별도 등기 있음 지상권 개요' 부분이 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 160,000원

* 전입/사업자일자: 2023-10-05

* 확정일자: 2023-10-05

* 배당신고일자: 2024-10-18

* 대항력: 없음

* 비고:

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 5,000,000원은 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 연산역 주변은 부산의 주요 교통 요지이자 상업, 업무 기능이 복합된 지역입니다.

인근에 지하철 1, 3호선 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 시내버스 정류장도 인접해 있습니다.

주변에는 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 및 관공서 등이 밀집해 있어 배후수요 및 유동인구가 풍부합니다.

최근 주변 실거래가 동향 (2026년 7월 기준):

* 해운쉐르빌 (연산동, 2003년식 연립다세대): 67.47㎡, 5층, 150,000,000원

* 라비앙로즈2 (연산동, 2013년식 다세대): 34.65㎡, 4층, 98,000,000원

* 햇살가득한집 (연산동, 2017년식 다세대): 53.808㎡, 2층, 260,000,000원

본건(한울차오름, 2012년식 도시형생활주택, 29.16㎡)과 유사한 면적 및 건축 연도의 거래 사례를 볼 때, 평당 약 280만원 ~ 480만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

이를 본건에 적용 시, 약 8,000만원 ~ 1.1억원 내외의 시세가 추정됩니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1, 3호선 연산역, 시청역, 거제역 인접. 다수의 시내버스 노선 운행. 차량 접근성 양호.

편의시설: 연산역 주변 상업지대로서 마트, 병원, 은행, 음식점 등 각종 편의시설 이용 편리.

주거환경: 오피스텔, 공동주택, 상가 등이 혼재된 도심형 주거 환경.

건물: 철근콘크리트구조 10층 건물 중 9층에 위치. 급배수, 위생, 화재탐지 및 소화, 승강기, 기계식 주차, 도시가스, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 별도 등기 (지상권): 물건명세서 상 기재된 '토지 별도 등기 있음 지상권 개요' 부분에 대한 추가적인 정보가 없어 정확한 권리 내용 파악이 필요하며, 인수 시 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 채권 매각 절차와 관련된 특수성이 있을 수 있으며, 관련 절차 및 리스크에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 임차인 김 은 대항력이 없으나, 배당 신고일 이후 배당 여부 및 잔존 채권 유무 등에 대한 추가 확인이 권장됩니다.

* 주변 시설: 지하철 연산역 인근에 마약 중독 재활센터가 위치하고 있어, 일부 주민에게 부정적인 인식으로 작용할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 업무 및 상업 지구인 연산역 초역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 2012년 준공된 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 기본적인 편의 설비 또한 잘 갖추어져 있습니다. 권리 관계상 임차인의 대항력은 없으나, 토지 별도 등기(지상권) 및 유동화 물건이라는 특수성에 대한 심층적인 검토가 요구됩니다. 인근 시세 분석 결과, 본건의 면적 및 입지 조건을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 평가되며, 적극적인 투자 검토가 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 입지: 연산역 인근으로 교통이 매우 편리하며, 부산 도심 접근성이 우수합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업시설 발달로 인한 높은 생활 만족도.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소형 주거 공간을 찾는 수요층에게 적합하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 102,000,000원

주변 유사 물건 시세 분석 결과 (29.16㎡ 기준): 약 80,000,000원 ~ 110,000,000원

임차인 보증금 인수 부담 없음.

토지 별도 등기(지상권) 및 유동화 물건의 특수성으로 인한 잠재적 리스크 고려.

현재 시점의 보수적인 접근을 고려하여, 감정가의 85% ~ 95% 범위를 권장합니다.

1차 권장 입찰가 범위: 86,700,000원 ~ 96,900,000원

최종 입찰가는 경매 당일의 시장 상황, 동종 물건의 입찰 동향, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.