나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [10] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (10)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 4층404호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 80,000,000원

* 토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

* 토지지분: 5.227㎡ (약 1.58평)

* 건물 전용면적: 24.08㎡ (약 7.29평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물 정보: 철근콘크리트구조, 10층 건물 중 4층

* 사용승인일: 2017년 04월 04일

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 1호선 및 3호선 연산역 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 연산역 주변의 주택가 및 상가지대로, 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등이 밀집한 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지: 세로장방형의 토지이며, 남서측으로 약 6m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

* 용도지역: 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 검색 결과, 해당 주소 주변에 특정 혐오시설(유해시설, 대규모 위락시설 등)이 직접적으로 언급되는 정보는 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사한울 (2017-04-18)

* 근저당권: 부산은행 (2,400,000,000원) - 말소기준권리 (2017-04-21)

* 소유권 이전: 김본선 외 1명 (2017-09-22)

* 가압류: 수협은행 (420,000,000원) - 매각으로 소멸 (2024-04-17)

* 임의경매: 부산은행 (2,175,703,296원) - 매각으로 소멸 (2024-08-12)

* 등기부채권 총액: 2,820,000,000원

* 임차인 현황:

* * 최기용

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-11

* 대항력: 없음

* 권리분석 결과:

* 말소기준권리인 부산은행 근저당(2017-04-21)보다 늦은 모든 권리(가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 최기용은 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 물건명세서상 '토지 별도등기 있음 지상권 개요'라는 내용이 있으나, 구체적인 내용 파악이 필요하며 일반적인 경매 절차상 이러한 권리는 매각으로 소멸되지 않을 수 있어 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 연산동은 부산의 주요 도심지 중 하나로, 연산역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 잘 발달되어 있어 유동인구가 풍부합니다.

* 주변에는 오피스텔, 공동주택, 다양한 상가 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 배후 수요가 안정적입니다.

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 비슷한 시기에 건축된 인근 다세대 주택(34.65㎡)이 2026년 7월 9,800만원에 거래되었습니다 (평당 약 283만원).

* 본 건(24.08㎡, 2017년 준공)은 소형 도시형생활주택으로서, 면적당 단가는 비교 대상보다 높을 수 있습니다.

* 감정가(8,000만원)는 최근 유사 물건의 거래 시세와 비교했을 때 적정한 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 3호선 연산역이 인접해 있어 부산 시내 어디든 이동이 편리합니다. 또한 다수의 시내버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 연산역 주변 상업지구에 위치하여 은행, 병원, 대형마트, 백화점, 식당 등 각종 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 주거 환경: 역세권 오피스텔 및 공동주택 밀집 지역으로 주거 환경이 쾌적한 편입니다.

* 건물 내 편의시설: 건물 내에는 급수 및 배수 설비, 위생 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 승강기, 공동 현관, 기계식 주차 설비, 도시가스 공급 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 채권 양도 및 이전과 관련된 추가적인 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. (일반적으로 낙찰자에게 미치는 영향은 적습니다.)

* 공동담보: 본 건 외 다른 부동산에도 동일한 담보가 설정되어 있을 수 있습니다. (권리관계 자체에는 문제가 없으나 참고 사항입니다.)

* 토지 별도 등기: 물건명세서에 '토지 별도등기 있음 지상권 개요'라는 문구가 기재되어 있어, 해당 권리에 대한 추가적인 확인 및 조사가 필요합니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리일 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 기타 참고사항에 임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있으나, 임차인 현황상 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 부산 연제구 연산동의 초역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 뛰어난 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수할 임차보증금이 없으며, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 다만, '토지 별도 등기'에 대한 추가적인 현장 조사 및 법적 검토가 필수적으로 요구됩니다.

* 소형 면적임에도 불구하고 감정가(8,000만원)는 시장 시세를 반영하는 수준으로 보이며, 안정적인 임대 수익 또는 실거주 목적의 투자 가치가 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 연산역 초역세권으로 직장인, 학생 등 1인 가구 수요가 높습니다.

* 희소성 있는 소형 면적: 전용면적 24.08㎡의 소형 평형으로 투자 및 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 깨끗한 권리관계: 인수할 임차보증금이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 부산의 중심 상권에 위치하여 쇼핑, 문화, 여가 등 모든 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 시세 상승 잠재력: 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 추가적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 80,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 2026년 7월, 인근 연산동 1261-25번지 라비앙로즈2(34.65㎡, 2013년식)가 9,800만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 산정한 본 건(24.08㎡)의 평당 가격(약 283만원/㎡)을 적용하면 약 6,800만원 수준으로 추정됩니다.

* 2026년 7월, 인근 연산동 856-5번지 햇살가득한집(53.808㎡, 2017년식)은 26,000만원에 거래되어 평당 약 483만원/㎡의 높은 가격대를 형성하였으나, 면적 및 건물 특성이 본 건과 차이가 있을 수 있습니다.

* 종합적인 의견: 본 건의 감정가(8,000만원)는 비교 대상 물건의 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 2017년에 준공된 건물이라는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 입찰 경쟁 강도에 따라 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 85,000,000원

* 최적 입찰 예상가: 약 75,000,000원 (본 가격은 시세, 현장 조사 결과, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.