나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [28] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 7층704호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원 2024타경4321 (28) 사건에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 연제구 연산동 1259-3, 한울차오름 7층704호이며, 집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)입니다.

감정가는 81,000,000원 (8천1백만원)입니다.

토지 면적은 5.23㎡ (약 1.58평)이며, 건물 면적은 24.08㎡ (약 7.29평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본건은 유동화물건이며 공동담보로 진행되는 물건입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치합니다.

주변은 연산역 일대의 주택가 및 상가지대로 형성되어 있으며, 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등이 밀집해 있습니다.

교통 상황으로는 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본건 건물은 남서측으로 약 6m 내외 폭의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 용도지역은 일반상업지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2017년 4월 21일 접수된 부산은행의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 소멸될 권리로는 해당 근저당권, 주식회사 한울의 소유권보존등기, 김본선 외 1명의 소유권이전등기, 수협은행의 2번 윤종대 지분가압류(갑3, 2024-04-17 접수), 부산은행의 임의경매개시결정(갑4, 2024-08-12 접수) 및 정선영의 주택임차권(을4, 2024-06-28 말소 예정) 등이 있습니다.

특히, 임차인 정선영의 경우 보증금 73,500,000원, 전입일자 2021년 5월 14일, 확정일자 2021년 5월 3일, 배당신고일자 2024년 6월 28일이며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 2,893,500,000원입니다.

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 연산동은 부산 지하철 1호선, 3호선의 연산역을 중심으로 형성된 역세권 상업 및 주거 복합 지역입니다.

연산역 주변에는 다양한 상업시설, 오피스텔, 공동주택 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고, 부산시청, 연제구청 등 주요 관공서와도 인접하여 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 해운쉐르빌 (2003년식, 67.47㎡): 2026년 7월 11일 15,000만원에 거래됨. 면적당 단가 약 222만원/㎡.

* 라비앙로즈2 (2013년식, 34.65㎡): 2026년 7월 7일 9,800만원에 거래됨. 면적당 단가 약 283만원/㎡.

* 햇살가득한집 (2017년식, 53.808㎡): 2026년 7월 3일 26,000만원에 거래됨. 면적당 단가 약 483만원/㎡.

본건은 2012년 건축 허가된 도시형생활주택으로 전용면적이 24.08㎡ (약 7.29평)으로 소형입니다.

비교 대상 중 '라비앙로즈2'(34.65㎡, 2013년식)가 면적 및 건축 연도가 가장 유사하며, 해당 물건의 면적당 단가(약 283만원/㎡)를 본건 면적(24.08㎡)에 적용 시 약 6,815만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 8,100만원은 주변 유사 물건의 시세 범위를 고려할 때, 적정 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선, 3호선 연산역이 도보 거리에 있어 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다. 또한 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 연산역 주변의 상업지대에 위치하여 다양한 은행, 병원, 마트, 식당, 카페 등 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 주거환경: 주변에 오피스텔, 공동주택, 주택가가 혼재되어 있어 조용하면서도 편리한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보: 채권 구조가 복잡할 수 있으며, 추가적인 담보 설정 가능성 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 보증금 미상: 본건에는 임차인 정보가 제공되었으나, 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (본건 임차인 정선영은 대항력이 없으나, 보증금 외 추가적인 금전적 요구 발생 가능성 배제 불가)

* 집합건물 특성: 공용 부분의 관리 문제, 층간 소음 등 집합건물에서 발생할 수 있는 일반적인 문제들이 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

* 주차: 기계식 주차 설비로, 주차 공간의 협소함이나 관리상의 불편함이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 검색 결과에서 본건 소재지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 중심 업무 및 교통의 요지인 연산역 역세권에 위치한 도시형생활주택입니다. 소형 면적으로 실거주 목적 또는 투자 목적 모두 고려해볼 수 있습니다. 권리관계 상 특이사항 없이 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 부담은 없어 보입니다. 다만, 유동화물건 및 공동담보라는 점과 소형 면적임을 감안한 투자 가치 평가가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권(1호선, 3호선) 연산역 초역세권의 뛰어난 입지.

* 부산시청, 연제구청 등 주요 행정기관 밀집 지역 인접.

* 역세권 소형 주택으로 높은 임대 수요 기대 가능.

* 주변 상업 및 편의시설 이용이 편리하여 주거 만족도 높음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 81,000,000원 (8천1백만원)

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 '라비앙로즈2'(34.65㎡)가 9,800만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 면적이 더 작음에도 불구하고 감정가가 8,100만원으로 책정되어 있어, 시세 대비 약간 높은 감정가로 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 낙찰 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 70,000,000원에서 81,000,000원 사이에서 결정될 것으로 사료됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.