나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [44] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 10층1002호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (44)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 10층1002호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 83,000,000원

* 토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

* 토지지분: 5.227㎡ (약 1.58평)

* 건물면적: 24.08㎡ (약 7.29평)

* 건물지분: 24.08㎡ (약 7.29평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 집합건축물대장상 용도: 공동주택(도시형생활주택)

* 건축물 사용승인일: 2017년 04월 04일

* 건물 층수: 총 10층 중 10층

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 1, 3호선 연산역 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등이 밀집한 주상복합지역입니다.

* 시청역, 거제역과도 인접하여 교통이 매우 편리합니다.

* 남서측으로 약 6m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부산은행 근저당권 (접수: 2017-04-21, 채권액: 2,400,000,000원)

* 본 건의 임의경매 개시 결정에 따라 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(소유권이전, 주택임차권, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액 합계: 2,883,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 63,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-30

* 확정일자: 2020-10-05

* 대항력: 없음 (전입일자보다 말소기준권리가 앞서므로 대항력이 없습니다.)

* 인수되는 임차보증금: 0원 (대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 별도등기 있음 (이 부분은 현장 조사 및 등기사항 확인이 필수적입니다.)

1.3. 상권분석

* 본건은 부산의 주요 교통 및 상업 중심지인 연산역 초역세권에 위치하고 있습니다.

* 연산역은 1, 3호선 환승역으로 유동인구가 풍부하며, 부산시청, 법원 등이 인접하여 배후 수요가 높습니다.

* 주변에 오피스텔, 도시형생활주택, 상가 등이 다수 분포하고 있어 상권이 매우 발달되어 있습니다.

* 최근 주변 시세 정보(2026년 7월 거래 기준)는 다음과 같습니다.

* 부산 연제구 연산동 1310-28번지 해운쉐르빌 (2003년 건축, 67.47㎡): 15,000만원 (약 222.3만원/㎡)

* 부산 연제구 연산동 1261-25번지 라비앙로즈2 (2013년 건축, 34.65㎡): 9,800만원 (약 282.8만원/㎡)

* 부산 연제구 연산동 856-5번지 햇살가득한집 (2017년 건축, 53.808㎡): 26,000만원 (약 483.2만원/㎡)

* 본건(24.08㎡)은 비교적 최신 건축 연도(2017년 사용승인)와 소형 평형으로, 비교 대상 물건들과의 차이를 고려할 때 단위 면적당 시세는 약 280만원~480만원 선에서 형성될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 3호선 연산역, 시청역, 거제역 등 대중교통 이용이 매우 편리하며, 다양한 버스 노선으로 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 연산역 상권 내에 위치하여 대형마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 관공서: 부산시청, 부산경찰청 등 주요 공공기관이 인근에 있어 행정 접근성이 좋습니다.

* 주거 환경: 도시형생활주택 밀집 지역으로, 1인 가구 및 소규모 가구에 적합한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권 유동화 자산으로, 일반 경매 물건보다 절차상 특이사항이나 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공동 담보: 해당 물건이 다른 담보물건과 함께 묶여 경매된 경우로, 다른 담보물의 가치 변동이 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지 별도등기: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '토지 별도등기 있음'이 명시되어 있어, 이 권리의 성격과 낙찰자에게 미칠 영향에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

* 소형 면적: 24.08㎡(약 7.29평)의 소형 평형으로, 특정 수요층에 국한될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 연산역이라는 탁월한 입지 조건과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 도시형생활주택입니다.

* 비교적 최신 건축 연도(2017년 사용승인)와 1인 가구 수요가 높은 소형 평형이라는 장점이 있습니다.

* 그러나 '유동화 물건', '공동 담보'라는 특수성과 '토지 별도등기'라는 불확실한 권리 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

* 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 입지 가치는 매우 높으나, 잠재적 리스크에 대한 철저한 분석과 현장 확인 후 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 연산역을 도보로 이용 가능한 핵심 상업지구에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 소형 평형: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 수요가 높은 전용면적 24.08㎡(약 7.29평)입니다.

* 편리한 생활 환경: 주변 상업시설 발달로 인한 풍부한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 최신 건축 연도: 2017년 사용승인으로 비교적 신축에 속합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 83,000,000원

* 건물면적 (전용면적): 24.08㎡ (약 7.29평)

* 인수되는 보증금: 0원

* 본건의 감정가는 단위 면적당 약 344.7만원으로, 주변 시세 범위(약 280만원~480만원/㎡) 내에 위치합니다.

* '유동화 물건', '공동 담보' 등의 특이사항과 '토지 별도등기'의 불확실성을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으므로, 이를 고려한 입찰가 책정이 가능합니다.

* 주변 시세 및 입지 가치를 고려했을 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 88,000,000원 ~ 95,000,000원

* (본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산출되었으며, 최종 입찰가는 철저한 현장 조사, 권리 분석, 주변 시세 재확인 후 결정하시기를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.