나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [35] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 8층805호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (35)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 82,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 8층805호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장 상 공동주택)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

토지지분: 5.227㎡ (약 1.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.08㎡ (약 7.28평)

건물지분: 24.08㎡ (약 7.28평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건축물대장 상 용도: 공동주택 (도시형생활주택)

준공일자: 2017년 04월 04일

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 10층

해당층: 8층

세대수: 47세대 (집합건물)

1.5. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름 8층 805호입니다. 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 매우 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획

용도지역: 일반상업지역

인접 도로상태: 남서측으로는 약 6m 내외 폭의 도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권보존: 주식회사한울 (2017-04-18)

근저당: 부산은행 (2,400,000,000원) - 말소기준권리 (2017-04-21)

소유권이전: 김본선 외 1명 (2017-09-22)

주택임차권: 이학준 (보증금 65,000,000원, 전입/확정 2019-09-06) - 말소 (2024-01-24)

가압류: 수협은행 (420,000,000원) - 말소 (2024-04-17)

임의경매: 부산은행 (2,175,703,296원) - 말소 (2024-08-12)

3.2. 권리분석 결론

말소기준권리인 부산은행의 근저당권(2017.04.21.)보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 이학준은 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 말소 예정인 주택임차권으로 대항력은 없습니다. 보증금 65,000,000원이 신고되었으나, 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액은 2,885,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 이학준

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-09-06

확정일자: 2019-09-06

배당신고일자: 2024-01-24

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 부산 연제구 연산동은 부산 지하철 1, 3호선 환승역인 연산역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 다양한 오피스텔과 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 배후수요가 풍부합니다.

4.2. 상업지 내 주거시설

본 건은 도시형생활주택으로, 상업지역 내에 위치하여 주변 상업시설 이용이 매우 편리하며, 직주근접의 장점을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

연산역 초역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 인근에 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있어 생활 여건이 우수합니다.

5.2. 주거환경

건축된 지 비교적 최신인 도시형생활주택으로, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

본 건의 등기부채권 총액은 2,885,000,000원으로 감정가 82,000,000원에 비해 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 진행 과정에서 유찰될 가능성 및 재매각 시의 가격 변동성을 시사합니다.

6.2. 유동화 물건 및 공동담보

유동화 물건 및 공동담보로 묶여 있다는 점은 권리 관계가 다소 복잡할 수 있음을 나타냅니다. 다만, 본 건은 등기부상 말소되는 권리가 명확하여 실질적인 인수 위험은 적습니다.

6.3. 명도 저항 가능성

명확하게 파악된 대항력 있는 임차인은 없으나, 전입 신고가 되어 있는 임차인 이학준 외 추가적인 점유자나 임차인이 있을 수 있습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 시간 또는 비용이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 관리비 체납

집합건물의 경우, 미납된 공용 관리비는 매수인에게 승계될 수 있습니다. 경매 진행 전 관리사무소 등을 통해 체납 내역을 확인하는 것이 필수적입니다. (본 보고서 작성 시점에서는 관리비 체납 내역은 파악되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 주요 교통 요지인 연산역 초역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 입지적인 장점이 매우 뛰어납니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, 높은 채무 총액과 유동화/공동담보라는 특성으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다. 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 초역세권 프리미엄

연산역은 부산의 핵심적인 교통 허브이자 업무지구 접근성이 높아, 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

8.2. 편리한 생활 인프라

주변 상업시설, 관공서, 병원 등 각종 생활 편의시설이 밀집해 있어 실거주 만족도가 높습니다.

8.3. 명확한 권리관계

말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되며, 인수되는 임차보증금이 없어 권리 분석이 깔끔합니다.

8.4. 낮은 감정가

건물의 면적과 입지를 고려했을 때, 감정가가 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단되어 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매/임대 정보에 따르면, 연산동 일대 다세대 및 연립주택의 면적별 매매가는 7천만원대부터 2억 6천만원대까지 다양하게 형성되어 있습니다.

본 건과 유사한 면적(약 7.28평)을 가진 '라비앙로즈2'(34.65㎡, 9,800만원, 2026년 7월 거래)의 사례를 비교할 때, 본 건의 면적을 고려하면 단순 계산 시 약 6,800만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 건은 연산역 초역세권이라는 입지적 강점을 가지며, 감정가가 8,200만원으로 책정된 점을 고려하면 7천만원 초반대의 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 8,200만원을 기준으로 70%~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

감정가 8,200만원의 70% = 57,400,000원

감정가 8,200만원의 80% = 65,600,000원

주변 시세 및 입지 프리미엄, 권리관계의 안정성을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 6,000만원에서 7,500만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

9.3. 최종 제안 입찰가 범위

60,000,000원 ~ 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.