나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [42] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 9층906호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (42)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 9층906호

* 용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장 상 공동주택)

* 감정가: 166,000,000원

* 토지면적: 10.60㎡ (약 3.20평)

* 건물면적: 48.83㎡ (약 14.77평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 연제구 연산동 소재, 지하철 1호선 및 3호선 환승역인 연산역 서측 인근에 위치

* 주변 환경: 연산역 주변의 주택가 및 상가지대로, 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등이 밀집

* 교통: 제반 차량 접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 4월 21일자 부산은행 근저당 (을1)

* 경매개시결정: 2024년 8월 12일자 부산은행 임의경매 (갑4)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸함. (근저당, 전세권, 가압류, 임의경매 등)

* 매각으로 인수되는 권리: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 권 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-06-28, 확정 2019-04-23, 배당신고 2024-09-20, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 550,000원, 전입 2024-03-07, 확정 2024-03-07, 배당신고 2024-10-24, 대항력 없음.

* 권리분석 요약: 등기부상 모든 권리가 말소기준권리 이후로 접수되었으며, 임차인 현황에서도 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨. 따라서 낙찰자는 별도의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있음.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 부산의 주요 교통 및 행정의 중심지인 연산역 인근으로, 풍부한 배후수요와 유동인구를 바탕으로 활발한 상권 형성

* 업종 구성: 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 각종 상가 등이 혼재하여 다양한 업종이 입점

* 경쟁 환경: 역세권이라는 입지적 이점을 바탕으로 경쟁력 있는 상권으로 분석됨

1.4. 생활정보

* 교통: 연산역(1, 3호선) 도보 접근 가능한 역세권 입지. 시청역, 거제역 등 인접

* 편의시설: 연산역 주변 상업시설, 관공서(시청 인접), 병원, 마트 등 생활 편의시설 이용 편리

* 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가 소재

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보: 채무자의 채무 불이행으로 인한 경매 개시로, 특수 물건으로 분류될 수 있음. (단, 권리분석 상 낙찰자가 인수하는 부담은 없음)

* 임대차 관계: 임차인 김 은 월세가 있으나 대항력이 없어 인수되지 않음. 권 는 보증금 1억2천만원으로 전세권으로 등기되었으나 말소되었고, 임차인 현황상 대항력 없음으로 기재되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 보임. (단, 서류상 확인되지 않은 숨은 채권이나 임차인이 존재할 가능성은 항상 존재하므로 현장 조사를 통해 재확인 필요)

* 건축물 관련: 집합건축물대장 상 용도가 공동주택(도시형생활주택)으로 명시되어 있으나, 감정평가요약서상 기호(1)은 근린생활시설로 구분되어 있어, 복수의 용도로 사용되었을 가능성 확인 필요. (단, 본건 906호는 도시형생활주택으로 명시됨)

* 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않음. (단, 정확한 최신 정보는 현장 조사 및 상세 지도 검색을 통해 재확인 필요)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산의 핵심 교통 요지인 연산역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 높을 것으로 판단됨.

* 등기부상 권리관계가 명확하고, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 권리분석상 안전한 물건임.

* 단, 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점, 그리고 임차인 관계에 대한 세부적인 현장 조사가 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 연산역 초역세권으로 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 용이함.

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없음.

* 풍부한 임대 수요: 연산역 인근은 직장인, 학생 등 풍부한 임대 수요를 바탕으로 공실 위험이 낮음.

* 향후 개발 가능성: 부산시의 주요 거점 지역으로 지속적인 도시 개발 및 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 166,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 실거래 사례 중 2017년 준공된 53.808㎡ 면적의 주택이 260,000,000원 (약 483만원/m²)에 거래된 사례가 있습니다.

* 2013년 준공된 34.65㎡ 면적의 주택은 98,000,000원 (약 283만원/m²)에 거래되었습니다.

* 본건은 2012년 준공된 48.83㎡ 면적이며, 감정가는 약 340만원/m² 수준입니다.

* 인근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 175,000,000원

* 본 예상 입찰가는 감정가와 주변 유사 물건의 거래 사례를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 추가적인 가치 평가와 경쟁 입찰 현황을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.