나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [43] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 10층1001호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (43)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 10층1001호

건물용도: 도시형생활주택

감정가: 83,000,000원

토지 면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

건물 면적 (전용면적): 24.08㎡ (약 7.28평)

(분양면적은 제공된 정보에 포함되지 않았습니다.)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화 물건

건축물 정보:

건물명: 한울차오름

준공일: 2017년 4월 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트 구조

총 층수: 10층 (본건 10층)

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근

주변 환경: 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주택, 각종 상가 혼재

교통:

지하철 연산역, 시청역, 거제역 인접

시내버스정류장 인접

제반 차량 접근 용이

도로: 남서측 약 6m 내외 폭 도로와 접함

토지 이용계획: 일반상업지역

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 4월 21일 접수 부산은행 근저당 (을1)

낙찰 시 소멸 권리:

* 부산은행 근저당 (을1)

* 김본선 외 1명 소유권이전 (갑2)

* 정민지 주택임차권 (을2)

* 수협은행 가압류 (갑3)

* 부산은행 임의경매개시결정 (갑4)

인수되는 권리: 없음

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 156,000원

* 전입/확정일자: 2022년 5월 16일

* 배당신고일자: 2024년 5월 27일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 임차인 정 은 대항력은 없으나, 배당 여부에 따라 잔여 채권이 발생할 수 있습니다. 그러나 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 연산역 중심의 상업 및 업무지구와 주거지역이 혼합된 지역

주변 시설: 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 밀집

상권 활성화 정도: 연산역 역세권으로 유동인구 및 배후수요 풍부

1.4. 생활정보

편의시설: 주변 상업시설 이용 편리

교통시설: 지하철, 버스 등 대중교통 이용 편리

건물 설비:

* 급배수, 위생, 화재탐지, 소화, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스, 난방 설비 등 구비

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건 및 공동담보 물건으로서, 일반 물건과 다른 특수성이 있을 수 있습니다.

집합건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)이나, 일부 호수의 경우 근린생활시설로 이용될 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다. (본건 1001호는 도시형생활주택으로 명시됨)

감정평가서상 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어, 별도의 미상 임차인이 존재할 가능성은 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

부산 연제구 연산동의 핵심 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 매우 우수합니다.

건축물은 사용승인 후 약 9년이 경과하였으며, 전용면적 24.08㎡의 소형 평형으로 1인 가구 실수요층 및 투자자에게 적합합니다.

모든 권리가 말소되는 조건으로 권리 분석상 안전합니다.

단, 유동화 및 공동담보 물건의 특수성을 인지하고 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

더블 역세권 (연산역, 시청역, 거제역 인근)의 탁월한 교통 접근성.

연산동 상권 중심지에 위치하여 임대 수요 확보 용이.

말소되는 권리가 많아 권리 관계가 명확하고 안전한 투자 가능성.

소형 평형으로 초기 투자 부담이 상대적으로 적음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 83,000,000원

시세 분석:

* 비교 물건 1 (라비앙로즈2, 2013년식, 34.65㎡): 2026년 7월 98,000,000원 거래 (약 2,828,000원/㎡)

* 비교 물건 2 (해운쉐르빌, 2003년식, 67.47㎡): 2026년 7월 150,000,000원 거래 (약 2,223,000원/㎡)

* 본건 감정가 기준 ㎡당 가격: 83,000,000원 / 24.08㎡ = 약 3,446,844원/㎡

종합 판단: 본건 감정가는 유사 연식의 비교 물건보다 ㎡당 가격이 높게 책정되었으나, 입지 조건 및 건물 상태를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 83,000,000원 (감정가 기준, 현장 조사 및 실제 경쟁률에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.