나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [20] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원에서 진행 중인 2024타경4321 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 연제구 연산동 1259-3번지에 위치한 한울차오름 6층 602호입니다.

본 건물의 신주소는 부산광역시 연제구 거제천로 146번길 39 (연산동)입니다.

토지의 총 면적은 5.23㎡(약 1.6평)이며, 건물의 전용면적은 24.08㎡(약 7.3평)입니다.

건물의 주 용도는 도시형생활주택으로, 집합건축물대장상에도 공동주택(도시형생활주택)으로 등재되어 있습니다.

건축물은 철근콘크리트 구조이며, 총 10층 건물 중 6층에 해당합니다. 사용승인일은 2017년 4월 4일입니다.

감정평가액은 83,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 공동담보 및 유동화 물건이라는 점이 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, 지하철 1호선 및 3호선 환승역인 연산역 서측 인근에 위치합니다.

주변은 연산역 주변으로 주택, 오피스텔, 각종 상가가 밀집한 지역으로 형성되어 있습니다.

교통 여건은 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 연산역, 시청역, 거제역 등이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지는 세로장방형의 형상을 하고 있으며, 남서측으로는 약 6m 내외 폭의 도로와 접하고 있습니다.

본 토지의 용도지역은 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2017년 4월 21일 접수된 부산은행의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본 상 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 주택임차권, 가압류, 임의경매개시결정 등기 등이 기재되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸되는 권리입니다.

따라서, 본 건 낙찰 시 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황을 살펴보면, 임차인 임채유는 2021년 2월 8일 전입신고를 하였고, 2021년 1월 18일 확정일자를 받았습니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 63,000,000원에 차임은 0원입니다.

권리분석 결과, 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 연산동은 부산의 주요 교통 및 상업 중심지 중 하나로, 유동인구가 풍부한 지역입니다.

연산역을 중심으로 다양한 편의시설, 상업시설, 업무시설이 밀집해 있어 배후수요가 확보될 가능성이 높습니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 해운쉐르빌 (2003년식, 67.47㎡) 2026년 7월 15일 15,000만원에 매매

* 라비앙로즈2 (2013년식, 34.65㎡) 2026년 7월 7일 9,800만원에 매매

* 햇살가득한집 (2017년식, 53.808㎡) 2026년 7월 3일 26,000만원에 매매

본 건은 전용면적 24.08㎡(약 7.3평)의 소형 도시형생활주택입니다. 제공된 매매 정보는 연립/다세대 주택으로, 본건과 건물 유형 및 용도가 상이할 수 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

하지만, 제공된 정보상의 면적과 가격대를 고려했을 때, 본 건의 감정가 83,000,000원(평당 약 1,137만원)은 비슷한 시기에 거래된 소형 다세대 주택(라비앙로즈2, 34.65㎡, 9,800만원, 평당 약 937만원)과 비교 시, 면적 대비 가격 경쟁력을 고려해 볼 필요가 있습니다. 다만, 본건은 2017년 준공 건물로 연식이 최신이라는 장점이 있습니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 본건과 유사한 건물 유형(도시형생활주택, 소형 오피스텔)의 최근 실거래가 조사가 필수적입니다.

5. 생활정보

본 물건은 연산역 역세권에 위치하여 부산 시내 어디든 접근이 용이합니다.

주변에 병원, 은행, 대형마트, 백화점, 관공서 등 다양한 편의시설 및 생활 기반시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주거 및 상업 지역이 혼합된 지역으로, 주거 편의성과 상업 시설 이용 편의성을 동시에 누릴 수 있습니다.

제공된 정보 및 자체적인 주변 시설 조사 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 임채유는 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 배당 순위 및 배당 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 본 건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 채무 구조가 복잡할 수 있어 낙찰 후 권리관계의 잠재적 복잡성을 주의해야 합니다.

* 집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)이나, 감정평가서에 명시된 '이용상태'에서 일부 호실이 근린생활시설로 언급된 부분이 있어, 본 건 602호의 실제 사용 용도와 공부상 용도 간의 일치 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 만약 실제 용도와 차이가 있다면 추후 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 자체의 관리 상태 및 연체 관리비 등의 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심지인 연산역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 뛰어난 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없으므로 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

다만, 소형 면적임에도 불구하고 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 유사한 유형의 인근 부동산 시세 조사 및 비교 분석이 필요합니다.

공동담보 및 유동화 물건이라는 특수성을 감안할 때, 철저한 사전 조사와 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산 주요 역세권(연산역)에 위치하여 교통 및 접근성이 매우 우수합니다.

* 풍부한 주변 상업 및 편의시설 이용으로 인한 높은 주거 만족도 기대가 가능합니다.

* 정리된 권리관계로 낙찰 후 법적 부담이 없습니다.

* 소형 면적으로 투자 진입이 용이하며, 1인 가구 임대 수요 확보가 상대적으로 수월합니다.

* 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발 및 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 83,000,000원이며, 전용면적은 24.08㎡(약 7.3평)입니다.

제공된 주변 매매 정보는 연립/다세대 주택으로 본건과 건물 유형이 상이하며, 본건과 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

다만, 가장 근접한 시세 정보로 볼 수 있는 라비앙로즈2(34.65㎡, 9,800만원)의 경우, 본건보다 면적이 넓음에도 불구하고 가격대는 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 감정가는 평당 약 1,137만원 수준입니다.

보수적인 관점에서 감정가 대비 70% ~ 80% 수준을 예상 범위로 설정할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 58,100,000원 ~ 66,400,000원입니다.

최종 입찰가는 유사한 건물 유형의 최신 실거래가 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

추천 입찰가 범위는 6,200만원 ~ 6,500만원으로 제안하며, 상세한 시세 조사 후 최종 결정하시길 바랍니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.