나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [26] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (26)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 7층702호

건물명: 한울차오름

토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

건물면적: 24.08㎡ (약 7.28평)

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 공동주택)

감정가: 83,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하며, 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등이 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1, 3호선 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이는 트리플 역세권에 해당하는 우수한 교통 환경입니다.

건물 구조 및 외관: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 7층에 위치합니다. 외벽은 스톤코트 및 하부 인조석 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 건물 사용승인일은 2017년 4월 4일로 비교적 최근에 사용되었습니다.

토지 이용 계획: 해당 토지의 용도지역은 일반상업지역입니다.

3. 권리분석

권리 순위 및 소멸 여부: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, "토지 별도 등기 있음 지상권개요"라는 문구가 있어 토지에 대한 지상권이 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.

임차인 현황: 임차인 송순희 씨가 있으며, 보증금 50,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입일자는 2023년 8월 7일, 확정일자는 2024년 8월 29일, 배당신고일자는 2024년 9월 2일입니다.

대항력: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

인수되는 권리: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

지역적 특성: 연산역을 중심으로 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역으로, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

주변 시세 비교:

* 본건 감정가: 24.08㎡ 기준 83,000,000원 (약 344.7만원/㎡, 약 1,137.7만원/평)

* 최근 매매 사례 1 (해운쉐르빌, 67.47㎡): 150,000,000원 (약 222.3만원/㎡, 약 735.0만원/평) [cite:7 (연산빌딩 언급)]

* 최근 매매 사례 2 (라비앙로즈2, 34.65㎡): 98,000,000원 (약 282.8만원/㎡, 약 933.5만원/평)

* 최근 매매 사례 3 (햇살가득한집, 53.808㎡): 260,000,000원 (약 483.2만원/㎡, 약 1,596.4만원/평)

시세 분석: 본건의 감정가는 유사 규모의 다세대 주택(라비앙로즈2)과 비교 시 중간 수준이며, 더 규모가 큰 연립다세대(해운쉐르빌)보다는 높고, 최근 건축된 다른 다세대 주택(햇살가득한집)보다는 낮은 수준입니다. 연산역 인근의 역세권 입지 및 신축 오피스텔(바난디시티연산, 2023년 준공)의 존재 등을 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주거 편의시설: 연산역 인근에 위치하여 이마트 트레이더스 연산점, 이마트 연제점 등 대형 쇼핑시설과 다양한 상가, 식당, 카페 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

교통 및 접근성: 1, 3호선 연산역을 중심으로 대중교통 이용이 매우 용이하며, 시내 및 광역 접근성이 뛰어납니다.

기타: 건물 내 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 소유권 이전이나 권리관계에 있어 일반 물건보다 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다.

토지 별도 등기 (지상권): 토지에 대한 지상권이 낙찰 후에도 소멸되지 않고 인수될 경우, 토지 사용료를 지불해야 하거나 건물 철거 등 재산권 행사에 심각한 제약을 받을 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 반드시 말소 여부 및 구체적인 내용을 확인해야 합니다.

주변 유흥가: 연산 로터리 일대에 유흥업소 밀집 지역이 있어 야간 소음이나 호객 행위 등으로 인해 주거 환경에 부정적인 영향을 받을 수 있습니다. 다만, 본건이 직접적으로 이러한 시설과 인접해 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

건물 노후도: 2012년 건축 허가, 2017년 사용 승인을 받은 건물로, 최근 신축된 건물들에 비해 연식이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 교통 요지인 연산역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있다는 큰 장점이 있습니다. 감정가 또한 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 그러나 토지에 설정된 지상권의 인수 가능성은 매우 중대한 리스크 요인이므로, 이에 대한 면밀한 조사와 법률 자문이 필수적입니다. 유동화 물건이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

더블 역세권(연산역)의 탁월한 입지 조건

풍부한 상업 및 편의시설 이용 가능

도시형생활주택으로서 1인 가구 및 소형 가구에 대한 수요 기대

합리적인 감정가 대비 시장 잠재력

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 83,000,000원입니다. 최근 매매 사례와 주변 시세를 종합적으로 고려했을 때, 약 2,800,000원~4,800,000원/㎡ 수준의 가격이 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다. 토지 지상권 인수 여부와 같은 중대한 리스크가 존재하므로 신중한 접근이 필요하나, 역세권 소형 주택의 수요와 본건의 입지 조건을 감안하여, 감정가 이상의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

권리 분석 상 인수되는 보증금이 없으므로, 본건의 예상 입찰가는 88,000,000원으로 제안합니다. (단, 토지 지상권의 정확한 성격 및 인수 여부에 따라 가치는 크게 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.