나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [48] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 10층1006호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동 1259-3번지 한울차오름 10층 1006호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경4321 (48)이며, 감정가는 164,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상인 부동산 임의경매 물건입니다.

토지 면적은 10.60㎡(약 3.21평)이며, 건물 면적은 48.83㎡(약 14.77평)입니다.

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)입니다.

건축물대장상 주용도는 공동주택이며, 사용승인일은 2017년 4월 4일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치합니다.

주변은 연산역을 중심으로 형성된 주택 및 상가지대로, 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등이 밀집해 있습니다.

교통 상황으로는 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 매우 양호합니다.

건물은 남서측으로 약 6m 내외 폭의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 상 용도지역은 일반상업지역입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (부산은행으로 추정)입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리는 2017년 4월 21일 접수된 부산은행의 근저당(을1)입니다.

낙찰 시 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 지분가압류, 임의경매, 주택임차권 등은 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 김나연 씨는 2021년 8월 20일 전입하여 2021년 7월 26일 확정일자를 받았으나, 등기부등본 상 주택임차권(을2)이 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 임차인의 보증금 126,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

본 건은 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특수성을 가지나, 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 건물은 '한울차오름'이며, 연산역 역세권 상업지역에 위치합니다.

건물 내 일부 호실은 근린생활시설로 사용되고 있으며(기호1: (주)탑팩토리), 본건을 포함한 다수 호실은 도시형생활주택(기호2~48)으로 이용되고 있습니다.

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보는 '한울차오름' 건물 자체의 정보는 아니며, 인근 유사 부동산의 최근 거래 사례입니다.

* 해운쉐르빌 (2003년식, 67.47㎡): 2026년 7월 15,000만원에 거래 (약 735만원/평)

* 라비앙로즈2 (2013년식, 34.65㎡): 2026년 7월 9,800만원에 거래 (약 934만원/평)

* 햇살가득한집 (2017년식, 53.808㎡): 2026년 7월 26,000만원에 거래 (약 1,600만원/평)

상기 거래 사례들을 볼 때, 본건(48.83㎡, 약 14.77평)의 경우 위치 및 연식 등을 고려하여 평당 약 800만원 ~ 1,000만원 수준의 시세가 형성될 가능성이 있습니다. (단, '햇살가득한집'의 고가 거래는 예외적으로 고려)

5. 생활정보

본 물건은 부산의 핵심 교통 요지인 연산역과 인접하여 지하철 1, 3호선 및 다수의 버스 노선을 편리하게 이용할 수 있습니다.

주변에 부산시청, 연제구청 등 행정기관과 각종 금융기관, 병원, 마트, 식당가 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖춰져 있어 주거 환경이 우수합니다.

교육 시설에 대한 구체적인 정보는 없으나, 연산동 일대의 일반적인 학군을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특수성이 있으나, 현재까지 권리 분석상 추가적인 부담이나 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 김나연 씨의 경우 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없으나, 혹시 모를 배당 문제 발생 가능성에 대한 최종 확인이 필요합니다.

건물 준공 후 10년 이상 경과하였으므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동, 특히 연산역 초역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 임대 수익용으로 모두 매력적인 물건입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 상태로 판단되며, 명도 진행 또한 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

감정가 164,000,000원 대비 주변 실거래가 수준을 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 연산역 초역세권 입지: 부산의 주요 교통 허브로서 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 우수한 생활 편의시설: 행정, 금융, 상업, 의료 시설 등 인접하여 주거 만족도가 높습니다.

* 안정적인 임대 수요: 도시형생활주택으로서 직장인 등 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리가 없어 명도 절차 진행이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건 물건의 감정가는 164,000,000원입니다.

제공된 주변 부동산 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 부동산은 평당 약 800만원에서 1,000만원 수준의 시세를 형성하는 것으로 추정됩니다.

본건은 48.83㎡ (약 14.77평)이므로, 이를 바탕으로 추정 시 시세는 약 118,160,000원에서 147,700,000원 범위로 예상됩니다.

다만, 부동산 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 130,000,000원에서 145,000,000원으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 합리적인 수준에서, 본인의 자금 계획 및 수익률 목표에 맞춰 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.