나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [41] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 9층905호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 9층905호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경4321(41)이며, 감정가는 82,000,000원입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본건은 공동담보 및 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)입니다.

본건의 토지 면적은 5.23㎡ (약 1.58평)이며, 건물 면적은 24.08㎡ (약 7.28평)입니다.

건축물대장상 건물 총 면적은 2027.49㎡, 토지 면적은 338.1㎡입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 지하철 연산역 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 연산역을 중심으로 주택, 오피스텔, 각종 상가 등이 밀집한 지역입니다.

남서측으로는 약 6m 내외 폭의 도로와 접하고 있으며, 이는 차량 접근에 용이합니다.

토지 이용 계획상 용도지역은 일반상업지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2017년 4월 21일 접수된 부산은행의 근저당권(채권액 2,400,000,000원)입니다.

등기부상 을2로 기재된 주택임차인 박예지 씨가 있으나, 전입일자(2020-11-30)가 말소기준권리보다 늦고 확정일자(2020-11-13) 또한 근저당권 이후이며, 배당신고일자(2024-07-26)가 있어 대항력이 없습니다.

따라서 본 임차인의 보증금 68,250,000원은 인수되지 않으며, 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다.

본건 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 2,888,250,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 연산동은 부산의 주요 교통 요충지인 연산역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

지하철 1호선, 3호선 환승역인 연산역과 가까워 유동인구가 풍부하며, 주변에 다양한 상업시설, 편의시설, 행정기관(연제구청 등)이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

일반상업지역에 속해 있어 다양한 업종의 사업체가 입점 가능하며, 이는 임대 수익률 측면에서도 긍정적입니다.

1.4. 생활정보

교통이 매우 편리합니다. 지하철 1호선 연산역, 시청역, 거제역을 도보 및 근거리 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전반으로의 이동이 용이합니다.

생활 편의시설로는 연산역 주변의 각종 쇼핑몰, 병원, 은행, 관공서 등이 잘 갖추어져 있습니다.

본건은 도시형생활주택으로, 1~2인 가구의 실거주나 소형 주택 임대 사업에 적합한 형태입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 경매 과정에서 예상치 못한 추가적인 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

감정평가서 상 이용 상태에 '기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택'으로 명시되어 있어, 본건 905호의 실제 이용 용도 및 향후 용도 변경 가능성 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

건축물 사용승인일이 2017년 4월 4일로, 건물 노후도 및 유지보수 필요성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 지역인 연산동 역세권에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다.

도시형생활주택으로서 소형 면적은 1~2인 가구의 실거주 수요가 꾸준하며, 임대 수익형 투자 물건으로도 고려해 볼 만합니다.

권리분석상 인수할 권리가 전혀 없어 낙찰 후 법적 절차가 비교적 명확합니다.

다만, 공동담보 및 유동화 물건이라는 특수성과 감정평가서 상의 용도 혼재 가능성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 연산역이라는 부산의 주요 교통 요충지에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

소형 주택 수요: 1~2인 가구 증가 추세에 따라 소형 주택의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리상 명확성: 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 및 등기 진행이 비교적 깔끔합니다.

상업지역 입지: 일반상업지역 내에 위치하여 향후 용도 변경이나 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 82,000,000원

본건의 전용면적은 24.08㎡ (약 7.28평)입니다.

최근 주변 매매 사례 중 본건과 유사한 조건의 '라비앙로즈2'(34.65㎡, 98,000,000원, 2026년 7월 7일 거래)를 고려할 때, 평당 약 9,350,000원 수준입니다.

이를 본건 전용면적에 적용 시 약 68,000,000원의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 점을 감안하여, 입찰가는 68,000,000원 ~ 71,000,000원 사이를 권장합니다.

이는 최저 입찰가(감정가의 10%)보다 훨씬 높은 수준으로, 실질적인 경매 시장에서의 경쟁률과 물건의 가치를 고려한 보수적인 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.