나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [33] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 8층803호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (33)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 8층803호

건물명: 한울차오름

건물용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장 상 공동주택)

건물구조: 철근콘크리트구조, 지하 0층, 지상 10층 (본건 8층)

준공년월: 2012년 (사용승인일 2017.04.04)

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 6.33㎡ (약 1.91평)

토지지분: 6.33㎡ (약 1.91평)

건물면적: 29.16㎡ (약 8.82평)

건물지분: 29.16㎡ (약 8.82평)

감정가: 102,000,000원 (1억 2백만원)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하며, 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주택, 각종 상가 등이 복합적으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 1호선 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 세로장방형의 토지로서 공동주택 등의 부지로 이용되고 있습니다. 남서측으로는 약 6m 내외 폭의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사한울 (2017.04.18)

근저당 (말소기준권리): 부산은행 (2017.04.21, 금2,400,000,000원)

소유권이전: 김본선 외 1명 (2017.09.22)

전세권: 한국토지주택공사 (2018.05.16, 금70,000,000원) - 말소

가압류: 수협은행 (2024.04.17, 금420,000,000원) - 말소

임의경매: 부산은행 (2024.08.12, 2,175,703,296원) - 말소 (본건)

등기부채권 총액: 2,890,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최은주

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-05-29

대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 70,000,000원

차임: 50,000원

전입일자: 2018-05-29

배당신고일자: 2024-08-22

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리인 부산은행 근저당(2017.04.21 접수) 이하 모든 등기부상의 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 임차인 중 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 별도등기 있음 지상권개요'라고 기재되어 있어, 해당 지상권의 내용 및 영향에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 용도 및 특징

본건은 일반상업지역 내에 위치하며, 지하철 연산역을 중심으로 주거, 상업, 업무 기능이 혼합된 활성화된 지역입니다.

4.2. 주변 유사 물건 시세

건물 준공 연도(2012년) 및 전용면적(29.16㎡, 약 8.82평)을 고려할 때, 유사한 연식과 면적의 주택/오피스텔 시세는 다음과 같습니다.

최근 매매 정보에 따르면, 2013년 준공된 34.65㎡(약 10.5평) 면적의 '라비앙로즈2'가 2026년 7월 7일 98,000,000원(약 283만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 102,000,000원으로, 이는 해당 면적 대비 시장 시세보다 다소 높게 형성된 것으로 판단될 수 있습니다. (2026년 9월 29일 기준 '한울차오름(도시형)' 9평형 고층 추정 호가는 9.8천만원 수준입니다.)

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

본 건물에는 급수 및 배수 설비, 위생 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 승강기, 공동현관, 기계식 주차 설비, 도시가스 공급 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 대형마트, 병원, 은행, 다양한 상업시설 및 편의점 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 특히 지하철 연산역, 시청역, 거제역이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 부산시청, 부산경찰청 등 행정기관 접근성도 양호합니다.

5.3. 주변 혐오시설

주변 지역은 상업 및 주거 용도가 혼합된 지역으로, 특별히 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 상업지역의 특성상 유흥업소 등의 시설이 일부 혼재될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리적 리스크

매각으로 소멸되지 않는 '토지 별도등기 있음 지상권개요'에 대한 정보 부족이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 지상권의 구체적인 내용과 본 건물 사용 및 토지 이용에 미치는 영향이 불확실하여, 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 노후도 및 상태

건물은 2012년에 사용 승인되어 비교적 최신 건물(약 14년차)에 해당하므로, 심각한 노후도는 예상되지 않습니다. 다만, 통상적인 건물 사용에 따른 내부 마감재 노후화 등은 있을 수 있습니다.

6.3. 지역적 리스크

연산동은 부산의 주요 상업 및 교통 중심지로, 지역 자체의 심각한 리스크는 없어 보입니다. 다만, 상업지역의 특성상 소음, 주차 문제 등이 단기 거주자에게 불편을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연산역 인근이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 도시형생활주택입니다. 건물 상태 및 권리관계는 비교적 명확하나, '토지 별도등기'로 인한 지상권의 존재가 불확실하여 낙찰자에게 예상치 못한 부담을 줄 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 이 리스크에 대한 면밀한 사전 조사 및 명확한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 주요 교통 및 상업 중심지인 연산역 인근의 뛰어난 입지.

* 도시형생활주택으로서 1인 가구 및 소형 가구의 임대 수요 확보 용이.

* 비교적 최근 준공 연도로 인한 현대적인 건물 상태.

* 잘 갖추어진 주변 생활 인프라 (교통, 상업, 편의시설).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 102,000,000원이나, 최근 유사 면적 및 연식의 실거래가(약 82,500,000원 수준)와 비교 시 다소 높은 수준입니다.

가장 중요한 리스크인 '토지 별도등기' 상 지상권의 존재 여부 및 영향에 대한 정보가 불확실하여, 이에 대한 충분한 사전 조사와 법률 자문을 거친 후 입찰가를 결정해야 합니다.

만약 지상권이 낙찰자에게 부담이 되는 경우, 예상 입찰가는 감정가보다 현저히 낮아질 수 있습니다.

리스크를 충분히 반영하고, 보수적인 접근 시에는 감정가의 70~80% 수준인 약 71,400,000원에서 81,600,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 해당 리스크가 명확히 해소된다면 감정가 수준 이상을 고려해볼 수도 있습니다.

따라서, 본 건의 잠재적 인수 권리(지상권)에 대한 최종적인 확인 결과에 따라 입찰가는 달라져야 합니다. 현재 정보만으로는 보수적인 접근을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.