나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [36] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 8층806호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원 2024타경4321 (36) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

정확한 소재지는 부산광역시 연제구 연산동 1259-3번지, 한울차오름 8층 806호입니다.

해당 물건의 용도는 도시형생활주택이며, 감정가는 166,000,000원입니다.

토지 면적은 10.60㎡ (약 3.2평)이며, 건물 면적은 48.83㎡ (약 14.8평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 유동화물건, 공동담보 물건이라는 점이 있습니다.

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)으로 확인됩니다.

건축물대장 상 건물명은 한울차오름이며, 총 10층 건물 중 8층에 위치합니다.

건물의 주용도는 공동주택(도시형생활주택)이며, 사용승인일은 2017년 4월 4일입니다.

건축물대장상 연면적은 2027.49㎡ (약 613.3평), 건축면적은 259.2㎡ (약 78.4평), 대지면적은 338.1㎡ (약 102.3평)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치합니다.

주변은 연산역을 중심으로 주택 및 상가지대가 형성되어 있으며, 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등이 밀집해 있습니다.

교통 여건으로는 시내버스정류장과 지하철 1호선 및 3호선 환승역인 연산역이 인근에 소재하며, 시청역, 거제역 이용도 편리하여 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

제반 차량의 접근 또한 수월합니다.

토지 이용 계획 상 용도지역은 일반상업지역입니다.

물건지 남서측으로는 약 6m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2017년 4월 21일 접수된 부산은행의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 요약 상 을2 전세권, 갑3 가압류, 갑4 임의경매 등은 모두 말소 예정입니다.

따라서 인수해야 할 별도의 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인으로는 옥 씨가 있으나, 제공된 정보에 따르면 대항력이 없습니다.

해당 임차인의 보증금은 100,000,000원이며 차임은 0원입니다.

권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

부산 연제구 연산동은 부산의 주요 도심 중 하나로, 연산역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

본 물건은 트리플 역세권(연산역, 시청역, 거제역)에 인접하여 유동인구가 많고, 다양한 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

주변에 주택, 오피스텔, 공동주택이 혼재되어 있어 배후 주거 수요 또한 확보된 지역입니다.

1.4. 생활정보

교통이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다.

주변 상가 및 편의시설 이용이 편리하며, 행정기관(부산시청 등) 접근성도 좋습니다.

다양한 주거 형태(도시형생활주택, 오피스텔, 일반 주택)가 혼합된 지역으로 생활 편의성은 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화물건이며 공동담보로 묶여 있어 채무 관계가 복잡할 수 있으므로, 경매 진행 시 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

임차인 옥 씨는 대항력이 없으나, 실제 점유 여부 및 명도 과정에서의 협의 필요성은 별도로 확인해야 합니다.

다만, 제공된 권리 분석표 상 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동의 핵심 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 우수한 교통 여건과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없고 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

유동화물건 및 공동담보라는 특수성은 있으나, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는다면 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 지하철 연산역, 시청역, 거제역 트리플 역세권 인접

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 하 모든 권리 소멸 예정

* 뛰어난 접근성: 대중교통 및 차량 이용 편리

* 풍부한 배후 수요: 주거 및 상업 시설 밀집 지역

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 166,000,000원이며, 전용 면적은 48.83㎡ (약 14.8평)입니다.

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 최근 거래된 유사 물건들의 평당 가격은 약 734만원에서 1,596만원까지 다양하게 분포하고 있습니다.

본 물건은 2012년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 연산역 초역세권의 입지 조건을 고려할 때, 평당 1,000만원에서 1,150만원 사이의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

이에 따른 예상가는 약 148,000,000원에서 170,200,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 166,000,000원(평당 약 1,121만원)은 시장 가격 범위 내에 있습니다.

권리 인수 금액이 0원이므로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

현재 시장 상황과 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 155,000,000원 을 희망 입찰가로 제안합니다.

이는 감정가보다 낮으면서도 시장 시세를 반영한 합리적인 가격으로, 낙찰 가능성을 높일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.