나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [14] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (14)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 5층502호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지 면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

토지 지분: 5.227㎡ (약 1.58평)

건물 면적: 24.08㎡ (약 7.28평)

건물 지분: 24.08㎡ (약 7.28평)

1.3. 건물 정보

건축물명: 한울차오름

준공일: 2012년 9월 30일 (건축물대장 표제부 기준)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 10층 중 5층

세대수: 총 47세대

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 82,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

매각 기일: (정보 없음 - 기일 정보는 실제 경매 진행 시 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 연산역을 중심으로 형성된 주택 및 상가지대로, 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 및 3호선 환승역인 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 일반적인 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 상황

건물 남서측으로는 약 6m 내외 폭의 도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 무리가 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획

토지 용도지역은 일반상업지역으로, 상업 활동을 위한 개발이 용이한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 주식회사 한울 (2017.04.18)

* 근저당: 부산은행 (2,400,000,000원, 2017.04.21) - 말소기준권리

* 소유권 이전: 김본선 외 1명 (2017.09.22)

* 주택임차권: 옥미선 (65,000,000원, 2024.05.02) - 전입/확정일자 2018.10.26, 배당신고일자 2024.05.02. 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있으나, 상세 확인 필요.

* 가압류: 수협은행 (420,000,000원, 2024.04.17)

* 임의경매개시결정: 부산은행 (2,175,703,296원, 2024.08.12)

총 등기부 채권 총액: 2,885,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 옥미선 (옥 )

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018년 10월 26일

* 확정일자: 2018년 10월 26일

* 배당신고일자: 2024년 5월 2일

* 대항력: 없음. 임차인의 전입 및 확정일자가 말소기준권리(2017.04.21 근저당)보다 늦으므로 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2017년 4월 21일자 부산은행 근저당권입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 옥미선의 주택임차권 역시 말소기준권리보다 늦게 설정되었으므로 경매로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

3.4. 인수되는 권리

명시적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 연산동은 부산의 주요 교통 요지이자 업무 지구 중 하나로, 연산역을 중심으로 형성된 복합 상권이 발달해 있습니다.

오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 밀집하여 있어 임대 수요가 풍부하며, 유동인구가 많아 상업적 가치도 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

연산역 주변으로 대형마트, 백화점(부산시청 인근), 병원, 은행, 관공서(부산시청) 등 다양한 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교육시설

주변에 부산교육대학교, 부산소프트웨어마이스터고등학교 등이 위치하며, 초, 중, 고등학교 학군도 형성되어 있어 교육 환경도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

임차인 옥미선은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 낙찰 후 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차(인도명령 등)가 필요할 수 있습니다. 이로 인한 추가 비용 및 시간 소요 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 하자 및 노후화

본건 건물은 2012년에 준공되어 약 14년 경과하였으므로, 건물의 노후화로 인한 시설 유지보수 필요성을 검토해야 합니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

Google 검색 결과, 부산광역시 연제구 연산동 1259-3번지 주변에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 연산역 주변 상업 지역 특성상 유흥가 등 개인의 선호도에 따라 민감할 수 있는 시설이 일부 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 교통 요지인 연산역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 일반상업지역 내에 위치하여 상업적 가치 또한 보유하고 있습니다.

등기부상 권리 관계가 복잡했으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되어 명도 부담이 크지 않을 것으로 보이나, 실제 명도 절차는 신중하게 진행해야 합니다.

감정가 8,200만원은 주변 시세와 비교 시 적정하거나 약간의 상승 여력이 있는 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 역세권 입지: 연산역 초역세권으로 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 소형 주거 상품: 도시형생활주택으로서 1인 가구 및 젊은 층의 수요가 꾸준하여 안정적인 임대 수익이 기대됩니다.

* 높은 활동성의 상권: 연산동 지역의 높은 상업 활동성으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 대비 시장 시세를 고려할 때, 경쟁력 있는 가격으로 취득하여 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 82,000,000원입니다.

권리 분석상 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 입찰가는 순수하게 부동산의 가치와 시장 상황을 반영하여 결정해야 합니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례(예: 라비앙로즈2, 34.65㎡, 9800만원)를 고려할 때, 본 건물의 감정가는 시장 가치와 부합하거나 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 고려한 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서, 현장 방문을 통한 추가 시세 확인 및 현장 조사를 거쳐 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.