나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [8] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (8)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 개요

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 4층402호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장 상 공동주택)

감정가: 82,000,000원

토지면적: 5.23㎡ (토지지분 5.227㎡)

건물면적: 24.08㎡ (약 7.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름 4층402호입니다. 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주택, 각종 상가 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 매우 양호합니다. 특히 연산역은 1호선과 3호선 환승역으로 더블 역세권을 형성합니다.

2.3. 토지 조건

토지 형상은 세로장방형이며 공동주택 등의 부지로 이용되고 있습니다. 남서측으로는 약 6m 내외 폭의 도로와 접해 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다. 토지이용계획 상 용도지역은 일반상업지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

집합건물 등기부 상 소유권보존은 2017년 4월 18일 주식회사한울 앞으로 등기되었으며, 이후 소유권이 이전되었습니다. 말소기준권리인 부산은행의 근저당권(2017.04.21. 접수, 2,400,000,000원) 외 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 등기 등이 존재하나, 임의경매 개시결정(부산지방법원 2024타경4321)으로 인해 말소될 권리가 다수 확인됩니다. 등기부채권 총액은 약 2,820,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

부산은행 근저당권 (2017.04.21. 접수)

3.3. 임차인 분석

임차인 김연진 씨가 보증금 5,000,000원, 차임 284,000원에 2023년 2월 15일 전입 및 확정일자를 받았으며, 배당신고일자는 2024년 9월 2일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

3.4. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '토지 별도등기 있음 지상권개요' 외에는 특이사항 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 데이터에 따르면, 주변 유사 물건들의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

- 해운쉐르빌 (2003년식, 67.47㎡): 2026년 7월 15,000만원

- 라비앙로즈2 (2013년식, 34.65㎡): 2026년 7월 9,800만원

- 햇살가득한집 (2017년식, 53.808㎡): 2026년 7월 26,000만원

본건(24.08㎡)의 감정가 8,200만원은 3.3058㎡당 약 1,126만원의 시세로 산정되었습니다. 이는 최근 거래 사례 중 라비앙로즈2(34.65㎡, 약 930만원/㎡)와 비교했을 때 유사하거나 약간 높은 수준이며, 햇살가득한집(53.808㎡, 약 1,602만원/㎡)보다는 낮은 수준입니다. 건물의 신축 연도(2012년 준공, 2017년 사용승인)를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 상권 특성

본건이 위치한 연산동은 부산의 주요 도심 중 하나로, 지하철 연산역 및 시청역을 중심으로 행정, 상업, 업무 기능이 집중된 지역입니다. 다양한 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 상권이 활성화되어 있습니다.

4.3. 생활 편의시설

반경 1km 이내에 다수의 금융기관, 병원, 마트, 편의점(GS25, 세븐일레븐 등), 음식점, 카페 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 부산광역시청과 부산경찰청이 인근에 위치하여 행정 이용도 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 특수 물건 정보

본건은 유동화물건이자 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 절차나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

5.2. 물건의 사용 용도

건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)이나, 토지이용계획 상 용도지역은 일반상업지역입니다. 일반적으로 상업지역 내 도시형생활주택은 주거 외 상업 시설 용도로도 활용될 수 있으나, 본건은 주거 용도로 파악되었습니다.

5.3. 기타

임대 관계는 미상으로 파악되었으나, 본건의 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없습니다.

6. 종합 의견

6.1. 물건 총평

본건은 부산 연제구의 핵심 상업 및 교통 중심지인 연산역 역세권에 위치한 도시형생활주택입니다. 소형 면적임에도 불구하고 더블 역세권의 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

6.2. 투자 매력도

유동화 및 공동담보 물건이라는 점은 주의가 필요하나, 말소되는 권리가 많고 인수할 임차보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다. 주변 개발과 지속적인 수요를 고려할 때 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 더블 역세권 입지

연산역(1호선, 3호선) 및 시청역 인근으로 탁월한 교통 환경을 자랑합니다.

7.2. 소형 면적의 실용성

24. 08㎡(약 7.3평)의 소형 면적으로 1인 가구나 신혼부부 등 실수요자에게 적합하며, 임대 수익형으로도 활용 가능성이 높습니다.

7.3. 풍부한 생활 편의시설

관공서, 금융, 쇼핑, 외식 등 도시 생활에 필요한 모든 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 및 감정가 비교

감정가 8,200만원 대비, 유사 면적 및 연식의 물건 시세를 고려했을 때, 경쟁적인 입찰이 예상됩니다.

8.2. 투자 고려 범위

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가를 기준으로 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이에 따라 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

주변 혐오시설 관련:

현재 조사된 바로는 본건 인근에 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다. 연산동 지역은 상업 및 주거 기능이 복합된 활발한 도심 지역입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.