나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [11] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (11)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 4층405호

건물명: 한울차오름

준공일자: 2012년 09월 30일 (건축물대장 표제부 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 4층

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장 상 공동주택)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 80,000,000원

토지 면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

토지 지분: 5.227㎡ (약 1.58평)

건물 면적: 24.08㎡ (약 7.28평)

건물 지분: 24.08㎡ (약 7.28평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 유동화물건

주의사항: 집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치합니다.

주변은 연산역 일대의 주택 및 상가지대로, 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 시내버스정류장이 있으며, 지하철 1호선, 3호선 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지 형상은 세로장방형으로 공동주택 등의 부지로 이용되고 있습니다.

남서측으로는 약 6m 내외 폭의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

토지이용계획 상 용도지역은 일반상업지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2017년 04월 21일 접수된 부산은행의 근저당 (을1, 채권최고액 2,400,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸될 권리:

* 부산은행 근저당 (을1)

* 수협은행 가압류 (갑3)

* 부산은행 임의경매 (갑4)

* 공진미 주택임차권 (을2)

인수되는 권리: 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 공진미

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-03-24

확정일자: 2020-03-19

배당신고일자: 2024-10-11

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사한울 (2017-04-18)

* 소유권이전: 김본선 외 1명 (2017-09-22)

* 근저당: 부산은행 (2,400,000,000원, 2017-04-21) - 말소기준권리

* 가압류: 수협은행 (420,000,000원, 2024-04-17)

* 임의경매: 부산은행 (2,175,703,296원, 2024-08-12)

* 주택임차권: 공진미 (70,000,000원, 2026-04-27)

3.4. 등기부채권 총액

총액: 2,890,000,000원

3.5. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-09-04

매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 별도등기 있음 지상권개요 (※이 부분에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 연산동은 부산의 주요 교통 요충지로서, 지하철 연산역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 밀집되어 있는 활기찬 지역입니다. 일반상업지역으로 분류되어 있어 다양한 업종의 상가와 주거용 건물이 공존하고 있습니다.

4.2. 배후 수요

주변에 공동주택 및 오피스텔이 다수 분포하고 있어 주거 배후 수요가 풍부합니다. 또한, 연산동 일대는 시청 및 법조타운 등 직장인 수요도 많아 임대 수익을 기대할 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 연산역, 시청역, 거제역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

연산역 주변 상업지구에 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당가 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 환경

본건은 도시형생활주택으로 1~2인 가구에 적합한 소형 면적입니다. 건물 내 급배수, 위생, 소화, 승강기, 주차, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 주거 생활이 가능합니다.

5.3. 주변 시설 (추가 조사 필요)

현재까지 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경으로 볼 때, 혐오시설이 밀집해 있는 지역으로 파악되지는 않으나, 정확한 혐오시설 유무 및 인접성은 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기 (지상권)

물건명세서에 '토지 별도등기 있음 지상권개요:' 라는 문구가 기재되어 있습니다. 이는 토지에 별도의 지상권 등 권리가 설정되어 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 있음을 시사합니다. 이 부분은 본 물건의 가치와 활용에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 등기사항증명서 및 관련 서류를 통해 정확한 내용과 인수 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 건물 노후도

2012년 준공된 건물로, 약 14년 경과하였습니다. 향후 시설 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

6.3. 집합건물 관리 관련

집합건물의 특성상 관리비 체납, 공용 부분 하자 등 관리와 관련된 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동의 뛰어난 입지조건과 교통 편의성을 갖춘 소형 도시형생활주택입니다. 지하철 연산역 인근으로 유동인구가 많고 상업 및 주거 기능이 발달한 지역에 속해 있습니다. 권리분석 상으로는 말소기준권리보다 후순위로 정리되어 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

하지만 가장 큰 리스크 요인은 물건명세서에 명시된 '토지 별도등기 있음 지상권개요:' 부분입니다. 이 토지 별도등기가 낙찰자에게 인수되는 권리인지 여부에 따라 물건의 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 철저한 조사를 통해 해당 부분의 정확한 내용을 파악하는 것이 최우선 과제입니다. 만약 인수 부담이 없는 것으로 확인될 경우, 비교적 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1, 3호선 연산역 도보 이용 가능한 초역세권.

* 직주근접: 부산 시청 및 주요 업무지구 접근 용이.

* 소형 면적: 1~2인 가구 임대 수익 또는 실거주에 적합.

* 일반상업지역: 상업시설 및 주거시설 복합으로 다양한 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 연산동 일대의 다세대 주택 및 오피스텔의 3.3㎡당 가격은 약 900만원에서 1,000만원 이상으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

* 라비앙로즈2 (2013년 준공, 34.65㎡): 9,800만원 거래 (3.3㎡당 약 933만원)

* 본건 (2012년 준공, 24.08㎡)의 감정가는 8,000만원입니다.

* 본건 면적(약 7.28평)에 라비앙로즈2의 3.3㎡당 가격(약 933만원)을 적용 시, 예상 가치는 약 6,800만원 수준입니다.

* 입지 조건 등을 고려하면 3.3㎡당 1,000만원 이상도 가능하나, 2012년 준공 건물이므로 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 '토지 별도등기 있음 지상권개요:' 부분의 인수 부담 여부를 확정할 수 없습니다. 이 리스크가 없다면 시세 대비 감정가가 낮다고 판단할 수 있으나, 리스크가 존재한다면 입찰가를 크게 낮춰야 합니다.

따라서, 해당 리스크가 인수되지 않는다고 가정할 경우, 시세 및 감정가 수준을 고려하여 7,500만원 ~ 8,500만원 사이에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

하지만 '토지 별도등기 있음 지상권개요:' 리스크를 매우 중요하게 고려하여, 실제 인수 부담 확인 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 만약 인수 부담이 예상된다면, 해당 부담액을 제외한 금액으로 입찰가를 산정해야 하며, 본 금액은 매우 신중하게 접근해야 할 것입니다.

보수적인 관점에서, 해당 리스크를 완전히 해소하기 전까지는 감정가 이하 또는 7,000만원 이하로 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.