나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [23] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 6층605호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

본 보고서는 부산지방법원 2024타경4321 (23) 부동산 임의경매 사건에 대한 물건 분석 보고서입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (23)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 6층605호

* 건물 용도: 도시형생활주택

* 집합건축물대장 상 용도: 공동주택(도시형생활주택)

* 감정가: 81,000,000원 (8천 1백만원)

* 건물면적: 24.08㎡ (약 7.28평)

* 토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

* 토지/건물 일괄매각 대상입니다.

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.3. 기타 물건 정보

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 건축물 현황:

* 건물명: 한울차오름

* 총 층수: 10층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 준공일: 2012년 09월 30일

* 연면적: 2027.49㎡ (약 613.32평)

* 대지면적: 338.1㎡ (약 102.28평)

* 전유부 정보: 6층 605호, 건물면적 24.08㎡ (약 7.28평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 지하철 연산역 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 부산 지하철 1, 3호선 환승역인 연산역을 중심으로 한 주택 및 상가지대로, 오피스텔, 공동주택, 각종 상가가 밀집된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 교통: 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 연산역, 시청역, 거제역이 인접하여 일반적인 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 남서측으로 약 6m 내외 폭의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.3. 토지이용계획

* 용도지역: 일반상업지역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리 내역

* 말소기준권리: 2017년 04월 21일 접수된 부산은행 근저당권 (을1) 입니다.

* 등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 주식회사한울 (2017-04-18)

* 근저당: 부산은행 (2017-04-21, 24억 원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 김본선 외 1명 (2017-09-22)

* 주택임차권: 손 (2023-03-27 말소, 보증금 7천만 원, 전입 2021-08-13, 확정 2021-07-26)

* 가압류: 수협은행 (2024-04-17 말소, 4억 2천만 원)

* 임의경매: 부산은행 (2024-08-12 말소, 약 21억 7천5백7십3만원)

* 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 권리 상태를 취득하게 됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 손

* 보증금: 70,000,000원 (7천만 원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-13

* 확정일자: 2021-07-26

* 배당신고일자: 2023-03-27

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 손 은 대항력이 없으며, 보증금 7천만 원은 매각으로 인해 소멸되거나 배당 절차를 통해 전부 변제받을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 총 권리 채권액 및 인수 여부

* 등기부채권 총액: 2,890,000,000원 (28억 9천만 원)

* 인수되는 권리: 없음

4. 상권분석

본건이 위치한 연산역 주변은 부산의 주요 교통 요충지이자 상업 중심지로, 오피스텔, 도시형생활주택, 사무실, 각종 근린생활시설이 복합적으로 형성되어 있어 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다. 다수의 은행, 병원, 관공서(시청 인접) 등이 밀집해 있어 상권이 활발합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 지하철 1, 3호선 연산역, 시청역, 거제역 등 도보 이용 가능한 거리에 있어 대중교통이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 연산역 주변의 다양한 상업 시설, 마트, 병원, 금융기관 등을 쉽게 이용할 수 있습니다. 부산시청이 인접해 있어 관련 행정 서비스 이용도 편리합니다.

* 주거 및 상업 환경: 주거용 건물과 상업용 건물이 혼재된 지역으로, 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건으로부터 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보 물건: 채권이 유동화되었거나 여러 담보물이 묶여 경매에 나온 경우로, 일반 경매 물건보다 복잡한 절차가 수반될 수 있으나, 현재 제공된 정보상으로는 특별한 문제가 발견되지 않았습니다.

* 건물 관리: 오래된 건물은 아닐 수 있으나(2012년 준공), 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 28억 9천만 원으로 높은 편이나, 이는 모두 소멸되는 권리이므로 낙찰자에게 직접적인 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 연제구의 핵심 지역인 연산역 역세권에 위치한 도시형생활주택입니다. 소형 면적(24.08㎡)임에도 불구하고, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 입지적 장점을 지니고 있습니다. 권리관계가 매우 깔끔하여 낙찰자는 인수하는 권리 부담 없이 해당 부동산을 취득할 수 있으며, 임차인의 대항력도 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 유동화 및 공동담보 물건이라는 특성은 있으나, 일반적인 경매 절차대로 진행될 경우 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 연산역 역세권이라는 강력한 입지 조건은 꾸준한 임대 수요를 보장합니다.

* 소형 면적의 임대 용이성: 1~2인 가구에 적합한 소형 주거 공간으로, 공실 위험이 낮습니다.

* 안전한 투자: 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 높은 미래 가치: 일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 감정가: 81,000,000원

* 건물면적: 24.08㎡ (약 7.28평)

* 최근 주변 시세 (연산동 지역, 2026년 7월 기준):

* 해운쉐르빌 (2003년식, 67.47㎡): 1억 5천만 원

* 라비앙로즈2 (2013년식, 34.65㎡): 9천 8백만 원

* 햇살가득한집 (2017년식, 53.808㎡): 2억 6천만 원

* 본건은 2012년 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 최신 건물이며 연산역 역세권이라는 점에서 높은 평가를 받을 수 있습니다.

* 건물면적 24.08㎡(약 7.28평)를 기준으로, 유사 면적대의 '라비앙로즈2 (34.65㎡, 2013년식, 9천 8백만 원)'의 거래가를 참고할 때, 본건 또한 9천만 원 이상의 시세 형성이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 본건의 감정가 8천 1백만 원은 주변 유사 물건의 시세보다 다소 낮은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

* 인수되는 보증금 및 권리가 없는 점을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

* 적정 입찰가 범위는 감정가(8천 1백만 원) 대비 105% ~ 115% 수준으로 제시합니다.

* 권리 분석상 안전하며, 시세 대비 저평가 가능성이 있는 점을 감안하여, 다음과 같이 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가: 8,500만 원 ~ 9,500만 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.