나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [18] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 5층506호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (18)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 5층506호

건물명: 한울차오름

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임)

건축년도: 2017년 4월 사용승인 (20170404)

층수: 10층 건물 중 5층

감정가: 162,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

1.2. 면적

토지면적: 10.60㎡ (약 3.20평)

건물면적: 48.83㎡ (약 14.77평)

1.3. 건물정보

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 5층

외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감

내벽: 벽지, 타일 마감 등

창호: 새시창호

설비: 급배수, 위생, 화재탐지 및 소화, 승강기, 공동현관, 기계식주차, 도시가스, 난방설비 등

1.4. 특이사항

본건은 유동화물건이며 공동담보로 진행되는 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름 5층506호입니다. 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통

대중교통: 지하철 1호선, 3호선 연산역 도보 접근 가능하며, 시청역, 거제역도 인근에 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있습니다.

차량 접근: 제반 차량 접근 가능합니다.

2.3. 도로

본건까지 남서측으로는 약 6m 내외 폭의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

토지의 형상은 세로장방형이며 공동주택 등의 부지로 이용되고 있습니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2017년 4월 21일 접수된 부산은행 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기된 권리는 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 엄

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-09-21

확정일자: 2017-09-21

배당신고일자: 2023-11-30

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부채권 총액

총 채권액은 2,940,000,000원입니다.

3.5. 특수물건정보

유동화물건, 공동담보 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

연산역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 주변에 오피스텔, 공동주택, 상가 등이 밀집하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 유동인구 및 배후수요

연산역은 부산지하철 1호선과 3호선의 환승역으로 일평균 이용객이 많아 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다. 또한, 부산시청, 부산시의회, 부산법원종합청사 등 행정 및 법조타운이 인접하여 배후수요가 탄탄합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 1, 3호선 연산역이 도보 거리에 있으며, 시청역, 거제역 등도 가까워 부산 시내 이동이 매우 편리합니다. 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 편의시설

주변 상가 밀집 지역으로 쇼핑, 외식, 은행 등 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

5.3. 주거환경

연산동은 부산의 중심부로서 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 주변에 아파트 단지 개발 등이 이루어지고 있어 주거 환경이 개선되고 있습니다.

5.4. 주변 교육/문화시설

본건 인근에는 별도의 대규모 교육시설이나 문화시설 정보는 확인되지 않았으나, 연산역을 중심으로 한 도심 지역으로 다양한 문화 시설 및 교육 기관에 접근이 가능합니다.

5.5. 혐오시설

본건 주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부는 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/금융적 리스크

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 금융 구조가 복잡하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

임대 관계가 미상으로 표기되어 있으나, 현재 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 있습니다.

6.3. 환경적 리스크

일반상업지역 내 공동주택으로, 주변 상업 시설로 인한 소음이나 주차 문제 등이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산역 초역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 건축된 지 약 7년 (2017년 사용승인)으로 비교적 신축에 해당합니다. 교통 및 생활 편의성이 매우 우수하며, 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 명도 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 유동화물건 및 공동담보라는 특수성이 있으나, 전반적으로 입지 조건과 투자 가치가 높은 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산지하철 1, 3호선 환승역인 연산역 초역세권의 탁월한 입지.

* 부산시청, 법원 등 행정·법조타운 인접으로 인한 안정적인 배후수요.

* 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)로 인한 양호한 주거 환경.

* 주변 시세 대비 감정가 저평가 가능성으로 인한 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 162,000,000원

최근 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 면적 34.65㎡ (약 10.5평) 거래가 98,000,000원 (약 2,828,000원/㎡)

* 면적 67.47㎡ (약 20.4평) 거래가 150,000,000원 (약 2,223,200원/㎡)

* 면적 53.808㎡ (약 16.3평) 거래가 260,000,000원 (약 4,831,700원/㎡)

본건 건물 면적은 48.83㎡ (약 14.77평)입니다. 유사 면적의 매물(53.808㎡)이 260,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 잠재적 가치는 감정가보다 높을 것으로 예상됩니다. 주변 시세, 건물 연식, 우수한 역세권 입지 등을 종합적으로 고려하여 감정가의 110% ~ 120% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.