나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [30] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 7층706호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

부산지방법원 2024타경4321 (30) 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 7층706호이며, 건물 용도는 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 164,000,000원입니다.

토지 면적은 10.60㎡ (약 3.20평)이며, 건물 면적은 48.83㎡ (약 14.77평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본 건은 유동화물건 및 공동담보 물건입니다.

건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)으로 확인됩니다.

건물은 2017년 4월 4일 사용승인되었으며, 총 10층 건물 중 7층에 해당합니다.

주차 설비는 기계식 주차 방식이며, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

본 건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치한 한울차오름 7층706호입니다.

주변으로는 지하철 1, 3호선 환승역인 연산역이 위치하고 있으며, 시청역, 거제역 등도 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근에 시내버스 정류장이 다수 소재하여 부산 시내 전역으로의 이동이 용이합니다.

주변은 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등이 밀집한 도심 지역으로 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

차량 접근이 용이하며, 건물 남서측으로는 약 6m 내외 폭의 도로와 접하고 있습니다.

토지 용도지역은 일반상업지역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2017년 4월 21일 접수된 부산은행의 근저당권(을1)입니다.

본 건은 임의경매 개시결정(갑4)으로 인한 경매이며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리는 없습니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (갑1, 2017-04-18)

* 소유권이전 (갑2, 2017-09-22)

* 근저당권 (을1, 부산은행, 2017-04-21, 2,400,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (을2, 안창재, 2020-11-06 확정, 2020-12-14 전입, 보증금 110,000,000원) - 말소 대상

* 지분가압류 (갑3, 수협은행, 2024-04-17, 420,000,000원) - 말소 대상

* 임의경매 (갑4, 부산은행, 2024-08-12, 2,175,703,296원) - 본 경매 사건

임차인 현황:

* 임차인: 안창재

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-14

* 확정일자: 2020-11-06

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기되었으나 말소 대상이며, 보증금 인수 사항은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 건은 부산의 주요 도심 중 하나인 연제구 연산동에 위치하며, 지하철 연산역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

다수의 오피스텔과 공동주택이 밀집해 있어 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다.

주변에 병원, 은행, 대형마트, 식당 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 환경이 우수합니다.

일반상업지역에 위치하고 있어 향후 상업시설로의 전환 또는 재개발 가능성도 잠재적으로 존재합니다.

최근 주변 실거래가 분석 (2026년 7월 기준):

* 해운쉐르빌 (2003년식, 67.47㎡, 5층): 150,000,000원 (약 222만원/㎡)

* 라비앙로즈2 (2013년식, 34.65㎡, 4층): 98,000,000원 (약 283만원/㎡)

* 햇살가득한집 (2017년식, 53.808㎡, 2층): 260,000,000원 (약 483만원/㎡)

본 건의 감정가는 164,000,000원으로, 전용면적 48.83㎡ (약 14.77평) 기준 약 336만원/㎡입니다.

신축 연도, 면적, 층수 등 개별 요인에 따라 시세 편차가 있으나, 본 건은 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 감정가는 주변 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1, 3호선 연산역, 1호선 시청역, 3호선 거제역 등 트리플 역세권에 인접하여 부산 전역으로의 이동이 매우 편리합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

편의시설: 연산역 주변의 발달된 상업지구에 위치하여 홈플러스, 이마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활에 필요한 모든 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

교육시설: 주변에 연제초등학교, 연산초등학교, 연산중학교, 연제중학교, 부산진고등학교, 연제고등학교 등 다수의 학교가 인접해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

주거환경: 오피스텔, 아파트, 상가 등이 혼재된 도심 주거지역으로 활기찬 분위기입니다.

6. 잠재적 리스크

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 29억 3천만원으로 높으나, 이는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 명도: 낙찰 후 소유자 또는 임차인 등 점유자에 대한 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

* 유동화물건 및 공동담보: 다수의 채권자가 존재하므로 경매 절차의 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 주변 개발 계획: 연산동 일대의 개발 계획 등에 따라 향후 부동산 가치 변동 가능성이 있습니다. (혐오시설 관련 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 건은 부산 연제구 연산동의 핵심 상권 및 교통 요지에 위치한 도시형생활주택입니다.

2017년 준공으로 비교적 신축이며, 입지적 장점과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다.

감정가 대비 주변 시세를 고려할 때, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 높은 채권 총액과 일반상업지역 내 공동주택이라는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 지하철 1, 3호선 연산역 역세권으로 교통 편리성이 매우 뛰어납니다.

* 풍부한 생활 인프라: 연산동 상업지구 중심지로 쇼핑, 금융, 의료 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 우수한 건물 상태: 2017년 준공으로 비교적 신축 건물이라 유지보수 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 인수 부담이 없습니다.

* 미래 가치: 일반상업지역에 위치하여 향후 용도 전환 또는 개발 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 164,000,000원입니다.

인수되는 임차인 보증금은 0원이므로, 감정가 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

건물 면적 48.83㎡ (약 14.77평) 기준, 주변 실거래가 분석 시 3.3㎡당 약 220만원에서 480만원 수준입니다.

본 건의 감정가는 3.3㎡당 약 336만원으로, 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.

동일 단지 또는 유사 건물의 시세, 건물의 연식, 층수, 향, 조망 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근하면 감정가 수준에서, 적극적으로 접근 시에는 감정가보다 5~10% 상회하는 가격대까지 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

이는 현재 시세 및 감정가를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 기일 변경 여부, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.