나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [2] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동 1259-3번지에 위치한 한울차오름 3층 301호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경4321 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 공동담보 및 유동화 물건에 해당합니다.

건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)으로 확인됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조 10층 건물 중 3층에 위치하며, 전용면적은 24.08㎡ (약 7.29평)입니다.

토지 지분 면적은 5.23㎡ (약 1.58평)입니다.

본 건의 감정가는 81,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

집합건물로서 총 47세대가 거주하는 한울차오름 건물에 속합니다.

사용승인일은 2017년 04월 04일입니다.

토지 이용계획 상 용도지역은 일반상업지역입니다.

제시외 면적은 토지 및 건물 모두 0.00㎡로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 지하철 1호선 및 3호선 연산역 서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 연산역 주변의 주택 및 상가 밀집 지역으로, 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

지하철 연산역, 시청역, 거제역이 가까이 있어 부산 시내 이동이 수월합니다.

남서측으로는 약 6m 내외 폭의 도로와 접하고 있어 도로 이용에 불편함이 없습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 04월 21일 접수된 부산은행의 근저당권(을1)입니다.

낙찰 시, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다.

본 건에는 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

집합건물 등기부 요약 상 총 채권액은 2,885,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-05-18

배당신고일자: 2024-09-12

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 등기부 상 전세권(을2) 역시 말소 예정으로 확인됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 연산동 일대는 부산의 주요 도심 중 하나로, 연산역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

다양한 상가, 오피스텔, 주거용 건물이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활발합니다.

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 인근의 다세대주택은 면적과 건축 연도에 따라 매매가가 다양하게 형성되어 있습니다.

2026년 7월 거래된 34.65㎡ (약 10.5평) 다세대주택 '라비앙로즈2'가 9,800만원에 거래되었으며, 53.808㎡ (약 16.3평) '햇살가득한집'은 26,000만원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적 24.08㎡ (약 7.29평)는 34.65㎡ 주택보다 작은 면적임을 고려할 때, 시세는 9,800만원 이하로 형성될 가능성이 있습니다.

일반상업지역에 위치하지만 공동주택 용도로 활용되고 있어, 소형 주거 공간으로서의 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 3호선 연산역 및 시청역, 거제역 인접. 다수의 시내버스 노선 운행.

* 편의시설: 연산역 주변에 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 및 공동주택이 밀집하여 주거 환경이 비교적 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 및 유동화 물건: 채권 관계가 복잡할 수 있으나, 본건은 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임대차 관계: 임차인 박 은 대항력이 없으나, 배당신고를 통해 보증금 회수를 시도할 수 있습니다. 인수 보증금은 없지만, 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차 및 상황에 대한 주의가 필요합니다.

* 집합건물 관리: 공용부분 관리비 연체, 하자 보수 문제 등 집합건물 특유의 관리 리스크가 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 연제구의 핵심 상업지구인 연산역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다.

권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없고, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

감정가는 8,100만원으로, 주변 유사 물건 시세를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

다만, 건물 노후도 및 내부 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인해야 정확한 가치 판단이 가능합니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 연산역을 도보로 이용 가능한 높은 희소성과 미래 가치.

* 안정적인 권리관계: 인수 부담이 없어 낙찰 후 권리 문제가 발생할 확률이 낮음.

* 소형 주거 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주택의 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

* 상업지역 내 주거: 업무 지구 중심에 위치하여 직주근접성이 우수함.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 81,000,000원입니다.

전용면적 24.08㎡ (약 7.29평)를 기준으로, 최근 인근 유사 면적(34.65㎡) 다세대주택의 거래가 9,800만원임을 감안할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

인수되는 보증금이 없어 추가적인 금전적 부담은 없습니다.

본 물건의 경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 감정가인 8,100만원 수준에서 소폭 상승하여 8,000만원에서 8,500만원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

최종 입찰가는 현장 조사 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.